분양전환형 임대주택 '누구나집'...기존 공공임대와의 차이점은

더불어민주당이 제안한 무주택 실수요자를 위한 '분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택(누구나 집)'이 연내 공급을 위해 속도를 내고 있다.

집값의 10%만 보증금으로 낸 뒤 시세보다 저렴한 가격의 월세로 10년 동안 살다가 입주 시 확정된 가격으로 살던 집을 분양받을 수 있는 정책으로 무주택 실수요자들이 수월하게 내 집 마련을 할 수 있도록 내놓은 제도다. 특히 장기임대로 살다가 분양전환을 받는다는 점이 기존의 10년 공공임대 방식과 비슷하지만 분양가 산정 기준 등에서 차이를 보인다.

분양가 산정 기준 시점 서로 달라

'누구나 집'은 지난 6월 민주당 부동산 특별위원회가 발표한 개념이다. 집값의 6~16%를 내면서 10년가량 임차인으로 거주하다가 분양받을 수 있는 일종의 분양전환 임대주택이다. 10년간은 시세의 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주할 수 있다. 의무거주 기간인 10년을 채운 후에는 10년 전인 첫 입주 당시 산정된 분양가로 분양받을 수 있다.

민주당은 인천. 안산. 화성.의 왕. 파주. 시흥시 등 6곳에 1만 785가구를 공급할 계획이다.

누구나 집은 기존 공공임대주택과 분양가 산정 기준이 다른 것이 특징이다. 기존 공공임대주택은 분양가를 분양전환 시점에 결정한다. 따라서 집값이 첫 입주시점보다 주변 시세가 크게 오른 경우 당초 예상했던 것보다 분양가가 크게 오를 수 있다.

반면 누구나 집은 분양가를 미리 확정한 후 입주하기 때문에 향후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 분양가는 사업 착수 시점부터 분양시점까지 주택 가격 상승률을 연평균 1.5%로 잡아 상한이 정해진다. 주택을 건설하고 입주자 모집, 분양전환까지 총 15년이 걸린다고 가정하면 22.5%가량이 되는 것이다. 해당 기간 동안 주변 시세가 크게 올랐다고 하더라도 최초 확정한 금액으로 분양받을 수 있고, 주변 시세가 떨어졌다면 분양전환을 포기할 수 있어 입주자 입장에서는 리스크가 덜한 편이다.

사업 성패, 건설사 참여도에 달려... 향후 '로또청약','미분양' 리스크도

기존 공공 주택과 달리 시세차익을 오롯이 세입자가 누린다는 점도 차이점으로 꼽힌다. 기존 공공임대 등은 임대 후 분양전환으로 발생하는 시세차익이 사업시행자에게 돌아갔다. 반면 누구나 집은 시행자는 적정 개발이익인 10%만 취하고 나머지 시세차익은 입주자가 가져가는 구조다.

예컨대 10억 원짜리 주택이면 초기에 분양가의 16%인 1억 6000만 원을 내고 입주하고, 10년간 주변 시세의 80% 수준으로 월세를 산다. 이후 분양전환 시 최초 분양가인 10억 원을 내고 소유권 취득을 마무리하는 구조다. 의무 임대 기간은 10년이다.

다만 시행사 입장에서는 사업성이 낮다고 느낄 수 있어 민간 건설사들의 참여도에 대한 우려가 나온다. 10년 넘게 사업을 진행하느라 지금은 묶이는 반면 기존 임대주택과 비교하면 수익률은 제한되기 때문이다. 따라서 정부가 어떤 인센티브를 통해 민간사업자들의 참여를 독려하는지가 이번 사업의 성패를 결정지을 것이라는 평가가 나온다.

또한 누구나 집은 주변 집값이 크게 오르면 분양가가 상대적으로 현저히 낮아 '로또 청약'이라는 비판을 피해ㄹ갈 수 없다는 점도 문제점으로 꼽힌다. 반대로 주변 집값이 크게 떨어져 입주자들이 연달아 분양전환을 포기할 경우 대거 미분양 사태를 불러올 수 있다는 점에 대해서도 지적이 나온다.