세입자가 세을 놓는다...'전전세'와 전대차' 계약

최근 전세가가 폭등하면서 세를 구하기가 어려운 상황입니다. 

강남 주택시장에서는 공공연히 전전세라는 제도를 통하여 단기 임대를 사용하기도 합니다. 

 

사람들이 집을 사기보다는 계속 세를 살아서 주택 수요가 줄어들거나, 이와 반대로 주택수요는 많은데 공급이 받쳐주지 못할 경우 전. 월세 가격이 상승합니다. 

 

이런 상황은 내집이 없는 사람들에게 큰 경제적 부담이 될 수밖에 없습니다. 이러한 상황에서도 저렴하게 세를 사는 방법이 있습니다. 그 방법은 전전세와 전대차입니다. 세입자가 전세 또는 월세로 다시 세를 놓는다는 측면에서 보면 전전세와 전대차는 비슷해 보입니다. 하지만 자세히 살펴보면 둘은 엄연히 다릅니다. 

집주인의 동의가 필요 없는 전전세

 

전세 세입자가 자신의 보증금을 보호받기 위해 '전세권설정등기'를 해놓고 다시 세를 주는 경우에는 집주인의 허락이 필요 없습니다. 전세권 설정등기란 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

'전세권 설정등기'에 의한 전세권은 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리입니다. 그러므로 세입자는 해당 전세권을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄 수 도 있는 것이죠. 그러나 전전세의 경우에도 몇 가지 조건이 있습니다. 

 

1. 전전세의 보증금은 기존 전세보증금을 넘을 수 없다. 

2. 전전세로 인해 해당 주택에 하자가 발생하거나 사고가 생길 경우, 기존 세입자가 책임을 져야 한다. 

3. 기존 세입자와 집주인 간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 끝난다. 

 

전전세로 들어온 세입자가 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 세입자의 전세권에 다시 '전세권설정등기'를 해야 합니다. 그래야만 전전세의 효력이 발생합니다. 

집중인의 동의가 필요한 전대차

 

전세권설정등기가 없는 기존 세입자(전대인)에게 다시 세를 얻는 것은 '전대차'라고 하는데, 이때는 반드시 집주인(임대인)의 허락이 필요합니다. 만약 집주인의 허락 없이 기존 세입자에게 다시 세를 얻었다면(이때 새로 세를 들어온 사람은 '전차인'이라고 합니다.) 집주인은 기존 세입자와 임대차 계약을 해지하고 새로 들어온 세입자를 나가라고 할 수 있습니다. 단, 기존 세입자가 집 전부가 아닌 일부부만 세를 줄 경우에는 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다. 

 

만약 전차인이 집주인의 허락을 받아 기존 세입자에게 세를 얻어 살고 있다면, 기존 계약기간 만료를 이유로 계약이 해지되는 경우 집주인은 전차인에게 6개월 전에 통보해야 합니다. 전차인이 해지 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나야만 해지 통보의 효력이 발생하기 때문입니다. 

 

전대차에는 기존 전셋집을 다시 전세로 얻는 경우, 기존 전셋집을 월세로 얻는 경우, 기존 월셋집을 다시 월세로 얻는 경우 등이 있는데, 어떤 경우든 전대차를 할 때는 반드시 집주인의 동의를 받아야 합니다. 그리고 전대차 계약을 하기 전에 주변의 보증금이나 월세 시세를 확인해보는 것이 좋습니다. 

 

전전세나 전대차 모두 기존 세입자가 집을 다시 세놓는다는 점은 같지만, 다시 세를 놓을 때 집주인의 동의가 필요한지 여부가 가장 큰 차이점입니다. 

방 하나만 세놓는 하우스메이트 

 

돈이 부족한 대학생들이나 직장인들 사이에서 인기 있는 방법인데, 줄여서 '하메' 라고 합니다. 

전대차나 전전세가 상당한 액수의 보증금과 월세를 주고 해당 주택 전부 또는 일부를 세 얻는 것이라면, 하메는 아예 보증금이 없거나, 있더라도 아주 적은 보증금만 주고 해당 주택의 방 하나만 세를 얻는 것입니다. 

 

그리고 해당 주택의 월세를 1/n로 나누어 내므로 전전세나 전대차에 비해 경제적으로 부담이 적습니다. 

 

하메가 불법이냐 아니냐에 대해 말이 많은데, 하메는 일종의 '전대차'라고 할 수 있습니다. 

따라서 하메를 하려면 반드시 집주인의 동의를 받아야 합니다.