재개발 조합원 지위 양도 제한에 대하여 알아보기

재개발 조합원 지위 양도제한

 

현재 재개발 개발시 관리처분인가 이후 재개발 조합원입주권 매매가 금지되어 있다. 

개인의 재산을 마음대로 사고 팔수 없게 된 것이다. 

 

일단 재개발 진행절차를 간단히 알아보겠다. 

 

재개발 단계에서 후반부에 가장 중요한 절차는 사업시행인가와 관리처분인가이다. 

사업시행인가란 쉽게 말해 "앞으로 이 재개발구역에 몇 세대의 아파트를 지을 것이다"라는 계획을 관리지자체에 허가를 받는 절차이다. 즉, 단독주택이다 빌라등을 허물고 나서 그 지역에 아파트를 짓는 규모를 정하여서 결정하는 단계라고 생각하면 된다. 

 

이 결정이 끝나고 나면 그 다음 단계인 관리처분인가로 넘어간다. 조합원의 자산을 평가하는 감정평가와 조합원분양가, 일반 분양가 등을 정한 뒤에 조합원에게 동의를 받는 절차이다. 

 

사업시행인가로 건축 계획을 세우고, 그 계획에 따라 감정평가액, 조합원분양가, 일반분양가 등을 정한 뒤 조합원의 동의를 받는다. 

 

이후 조합원이 이주하면 기존 주택은 철거된다. 기존 주택을 철거한 후 일반분양을 시작하는데 이는 재개발 사업의 막바지 단계이다. 관리처분인가가 끝나면 대략 95% 이상의 구역을 3~4년 안에 일반인에게 공급한다. 이렇게 일반분양이 끝나면 완공 시점에 입주하면서 재개발 사업을 끝이 난다. 

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여기서 핵심은 관리처분인가가 나면 소유한 '주택' 이 '입주권'으로 바뀐다는 것이다. 이것을 조합원이 입주할 권리라고 해서 조합원입주권이라고 부른다. 관리처분후부터는 주택이 아닌 조합원입주권으로 거래가 가능한것이다. 

그런데 재개발 조합원 지워 양도 제한은 이 입주권을 매매하지 못하도록 막은 것이다. 

 

그렇다면 언제까지 매매가 금지되는 것인가? 대체로 아파트가 완공되고 해당 주택의 소유권이 조합원에게 넘어가는 소유권이전등기까지로 보면 된다. 

 

그러나 모든 재개발 구역에서 관리처분인가 이후에 조합원 지위의 양도가 금지되는 것은 아니다. 해당 지역이 투기과열지구나 투기지역으로 지정돼야만 양도 제한에 적용된다.

투기과열지구라도 관리처분인가 이후 조합원지위의 양도가 금지될 수도 있고, 아닐 수도 있다. 

이유는 조합원 지위의 양도금지 시행은 그 시점이 2018년 1월24일 이었다. 즉, 2018년 1월 24일 이후에 사업시행인가를 최초로 신청한 재개발구역부터 그 대상에 적용되며, 그 전에 사업시행인가를 신청한 지역은 매매가 가능하다. 

조합원 지위 양도 제한은 재개발 구역에 단기적인 투기 수요가 들어오면서 시장이 불안해질 수 있다는 우려를 불식시키기 위한 조치이다. 관리처분인가가 나기 전에 매수할 수는 있지만 재개발사업의 진행속도가 상당한 기간이 소요되는 만큼 단기적 투기수요가 들어오기는 힘든 구조이다. 

 

이러한 투기수요를 차단하기 위한 방편으로 재개발 지역에 대한 조합원 지위 양도 제한 이 시행되는 것이다.