계약 갱신청구권 '4년 전세' 굳어지나..세입자 거주권 우선 판결 잇따라

30년 넘게 2년으로 굳어진 주택임대차 계약 기간을 4년으로 확대 하자는 취지의 법안이 그 목적대로 자리르 잡을 수 있을까.

세입자에게 실거주를 예고했으며 세입자가 이사를 갈 것이라고 믿고 부동산을 매수했어도, 세입자가 소유권 변경 전 소유자에게 계약갱신을 요구를 했다면 세입자의 갱신요구권이 인정되다는 판결이 나왔다. 

 

지난해 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 임대차 계약을 2년 더 연장하자고 요구할 수 있고, 계약 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한됐다. 다만 임대인이 실거주할 경우 임차인의 갱신권은 거부될 수 있다. 

 

4일 부동산업계와 법조계에 따르면, 전 소유자 A 씨는 세입자 B 씨와 2019년 3월 25일부터 2021년 3월 24일까지 2년간 아파트 전세계약을 체결했다. 이후 A 씨는 이후 매수인 C씨와 2020년 7월 28일(임대차 3 법 시행 전) 매매계약을 체결하고 당일 계약금을 받았다. 

매수인 C씨는 전 소유자 A 씨와 매매계약을 체결하면서 세입자 B 씨에게 실거주할 예정이라고 알렸다. 세입자도 이의를 제기하지 않았다. 

 

이후 매수인 C씨는 2020년 11월 3일 소유권 이전등기를 마친 뒤, 다음 날 세입자 B 씨에게 이사를 요청했다. 

 

그러나 세입자 B씨는 2020년 10월 27일에 전 소유자 A 씨에게 "문자로 계약갱신을 요구했다"며 이사를 거부했다. 

 

매수인 C씨는 집을 비워달라며 명도 소소을 제기했다. 

 

세입자 B씨는 "매수인 C 씨가 소유권을 취득하기 6일 전, 이전 소유자 A 씨에게 문자로 갱신 요구를 했으니 2년간 더 살 수 있다"라고 맞섰다. 

 

수원지방법원 민사6단독 곽동우 판사는 "주택의 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 법(주택임대차 보호법)에서 규정한 특별한 사유가 없는 한 이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다"라며 "따라서 특별한 갱신거절 사유가 없는 한 계약갱신요구권의 행사에 의한 계약갱신의 효과는 발생한다고 봄이 합당하다"라고 했다. 

그러면서 "이러한 법리는 임대차기간 도중에 임대인의 지위가 승계된 경우에도 그대로 적용된다고 할 것"이라며 세입자 B씨의 손을 들어줬다. 

 

앞서 3월에 나온 계약갱신청구권 관련 첫 판결에서도 법원은 임차인의 거주안정을 우선했다. 

종전 집주인에게 전세 계약 연장을 위한 계약갱신청구권을 행사했을 경우, 새 집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 판결이었다. 

 

이때도 변수가 된 것은 '등기 시점'이었다. 매수자가 소유권이전등기를 마치기 전에 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다면 매수자는 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 없다는 것이 법원의 판단이었다. 

일각에서는 시장 혼란이 커질 수 있다는 지적도 나온다. 

 

법무법인 명도의 정민경 변호사는 "부동산 매매의 경우 계약일과 잔금일의 간격이 상당히 있는 것이 일반적이고, 실거주는 매매계약 체결에 있어서 매우 중요한 조건"이라면서 "매매계약 후 새롭게 시행된 법률로 인해 매수인의 권리가 달라지는 것은 법에 대한 불신을 초래하는 것은 아닌지 고민해볼 필요가 있다"라고 말했다. 

 

한편 지난 6월에는 법인소유의 주택은 임대인이 실거주를 목적으로 하더라도 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 없다는 판결이 나오기도 했다. 자연인이 아닌 법인의 경우는 실거주를 할 수 있는 대상이 아니라는 점 등을 들어 법원은 임차인의 손을 들어줬다.