부동산 규제지역 [조정대상지역,투기과열지구,투기지구] 는 무엇이고 내용은?

◆ 부동산 조정 대상 지역이란?

▶ 지정기준
- 최근 3개월 주택 가격 상승률이 소비자물가 상승률 1.3배
- 2개월 이상 평균 청약 경쟁률 5 대 1 초과, 전용면적 85㎥ 이하는 10 대 1 초과
- 3개월간 분양권 거래량 전년 동기 대비 30% 이상 증가

▶적용지역
- 전국 40개 지역
- 서울 전 지역
- 경기 전 지역(일부 지역 제외)
※제외지역: 김포, 파주, 연천, 동두천(최근 지정), 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인 처인

               (포곡읍, 모현. 백암. 양지면, 원삼면 가재월.사암.미평.좌항.두창.맹리)
               광주(초월. 곤지암읍, 도척. 퇴촌. 남종. 남한산성면)
               남양주(화도읍, 수동면, 조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산. 용설. 장계. 매산. 장릉. 장원. 두현리,

              삼죽면 용월. 덕산. 율곡. 내장. 배터리)

- 인천 전 지역(강화. 옹진 제외)
- 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창. 오송읍 만 지정)
- 부산 7개구 (해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군)

※ 조정 대상 지역 지정은 주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역.

 

<조정대상지역 주요 규제사항>

구분	내용
1순위 청약자격 제한	5년 이내 당첨사실, 세대주가 아니거나, 2주택이상 보유한자
재건축 규제	재건축 조합원당 재건축 주택 공급세대수 1주택으로 제한
세금 관련	- 양도세 가산세율:   2주택자 양도시 10% 가산세율,   3주택이상자는 20%까지 가산세율 - 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 대상에서 배제    (양도세 부담 증가) - 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화:    2년 거주요건 부활 - 분양권 전매시 양도세율 50% 일괄 적용
분양권 전매	- 전매금지 : 서울,과천,광명, 세종, 부산(남,부산진,동래,수영,               연제,해운대) -전매제한 : 기타 조정대상지역 중 민간택지는 6개월 또는               1년 6개월

◆ 투기과열지구는 무엇인가요?

▶ 지정기준
- 주택 가격 상승률이 높고
- 청약률이 높은 곳(2개월 이상 평균 청약 경쟁률 5 대 1 초과, 전용면적 85㎥ 이하는 10 대 1 초과)
- 주택 분양계약 직전보다 30% 이상 감소, 건축 허가 실적 급감.
- 주택 공급이 1순위 청약자보다 현저히 적어 투기가 우려되는 지역

▶ 적용지역
- 전국 29개 지역
- 서울 전역
- (경기) 과천, 성남 분당. 수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지. 기흥, 화성

   (동탄 2만 지정)
- (인천) 연수, 남동, 서구
- 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동. 중. 서. 유성

※ 투기과열 지구는 주택 가격 안정이 필요하다고 판단되는 곳에 시도지사가 지정하는데요. 주택 가격 상승률이 높고 청약률이 높은 곳(조정 대상 지역 기준과 동일), 주택 분양계획이 직전보다 30% 이상 감소, 건축 허가 실적 급격히 감소, 주택 공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적어 이 모든 것을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳 가운데 지정이 됩니다.

 

<조정대상지역과 투기과열지구 주요 규제사항 비교>

구분		내용
1순위 청약자격 제한		5년 이내 당첨사실, 세대주가 아니거나, 2주택 이상 보유한자(공통)
청약가점	조정대상지역	전용면적 85 이하는 75%, 전용면적 85 초과는 30%
	투기과열지구	전용면적 85 이하는 100%, 전용면적 85 초과는 50%
재건축규제		- 소유권 이전 등기시 까지(공통) - 지역거주자에 물량 20% 공급(공통)
대출관련	조정대상지역	기존 주택담보대출이 없는 경우 LTV 60%, DTI 50%
	투기과열지구	기존 주택담보대출이 없는 경우 LTV 40%, DTI 40%

 

◆ 투기지역은 무엇인가요?

▶ 지정기준
- 집값이나 땅값이 급등하는 지역(기획재정부 장관이 지정)

▶ 적용지역
- 전국 12개 지역
- 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 11개구 (이상 수도권)
- 세종시

※ 청약, 분양권 전매금지 등 다양한 내용이 포함된 조정 대상 지역이나 투기과열지구와 달리 양도세 부담을 가중 시켜 부동산시장의 과열을 잡겠다는 지역. 다른 두 개 규제지역과 차이가 있음.