2025년까지 전국에 13만 6000가구 공급
서울 9.3만, 인천·경기 2.2만, 5대 광역시 2.1만 등
사업기간 13년→5년으로 대폭 단축
"주민들이 시공사 선정 가능·· 조합 설립 후 추진 중에도 전환 가능"
규제완화 대신 직접 시행하는 이유..."투기 수요 때문"
정부가 공급을 위해 '규제 완화' 카드를 꺼냈다. 공기업이 직접 시행하는 방식으로 재개발.재건축사업을 추진할 경우 재건축 초과이익환수제에 의무거주 조건까지 규제를 풀어 주기로 했다. 정비사업 조합의 참여를 높이기 위해 당근책으로 유인한다는 전략이다.
국토교통부가 4일 발표한 '대도시권 주택공급 획기전 확대방안'(2.4부동산 대책)에 따르면 2025년까지 서울에서 나올 32만3000가구 중에 정비사업에서 나올 물량은 9만 3000가구로 가장 높은 비중을 차지하고 있다.
인천. 경기(2만 2000가구), 5대 광역시(2만 1000가구) 등 전국적으로는 13만 6000가구에 달한다.
■ 공공기관이 사업시행, 사업기간 확기적으로 줄여
조합이 아닌 LH(한국토지주택공사) 나 SH(서울 도시공사) 등 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델이다. 재건축 초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무도 면제된다. 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다. 양도소득세 면제 혜택도 가능해진다.
기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기존 전제로 추진됐다. 하지만 이번에 정부가 내놓은 사업방식은 공공기관이 주민동의를 얻어 직접 시행하는 사업이다. 기존 정비조합이 있는 곳에선 조합원 과반수를 받으면 공기업들이 정비사업 시행을 맡게 된다. 조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.
사업이 추진되면 조합총회나 관리처분 인가 절차가 생략된다. 지자체 통합심의 등을 적용받게 된다. 이렇게 되면 사업기간이 대폭 줄어든다. 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다.
용적률 인센티브도 있다. 용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적 상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다.
입지여건에 따라 종상향이나 법적상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우에는 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화해 준다. 층수제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정이다. 기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 내로 정해졌다.
공공이 직접 사업을 시행하고, 조합은 자연스럽게 해산하게 된다. 당연히 재건축 조합원 2년 거주 의무도 없어진다.
특별 건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동 간간 격 등 도시 규제가 완화된다.
<재건축 공공 직접 시행 개발이익 공유 예시>
| 금액 | 내용 | 비중 | ||
| (+) 용적률 상향 수익 | +500 | 법적상한 용적률 적용 | - | |
| (+) 재초환 면제 수익 | +500 | 개별 조합원 재초환 면제 | - | |
| = 기존 대비 추가 수익 | 1,000 | - | - | |
| <개발이익 공유 우선순위> | 집행 | 잔액 | - | 100% |
| ① 토지소유자 추가수익 보장 | △300 | 700 | 추가수익률 10~30%P 보장 | 30% |
| ② 생활SCO 확충 | △200 | 500 | 지역사회 생활편의시설 | 20% |
| ③ 특수상황 토지소유자 지원 | △250 | 250 | 부담능력 없는 토지주 보호 | 25% |
| ④ 세입자 및 영세상인 지원 | △150 | 100 | 이주비, 재정착 비용 | 15% |
| ⑤ 공공자가 등 | △100 | - | - | 10% |
※ 개발이익 고유 비중 및 유보금 활용범위 등은 사업장 여건마다 상이하게 적용될 예정(유보금 사용례) 사업여건이 열악한 도심 공공주택 복합사업에 SOC 건설비용 지원 등
조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30% 포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다. 정비사업 과정에서 부담해야 하는 비용을 현물로 선납하고 이후 정산하는 방식이 적용되는데, 이 경우 양도소득세도 면제된다.
■ 시공사 선정 끝났어도 공공으로 전환 가능
시공사 선정이 끝난 조합도 공공으로 전환할 수 있다. 정부는 기존 정비 사업장이 공공 직접 시행 방식으로 변경할 때 기존에 선정한 시공사를 승계하고, 매몰비용의 보전을 약속했다. 시공사 선전 권한이 주민들에게 남기 때문에, 조합원들이 선호하는 1군 브랜드 아파트로 시공이 가능할 전망이다. 기존 공공재 개발이나 공공재 건축 참여 사업장도 희망하는 경우 전환할 수 있다.
다만 투기수요 유입을 막기 위해 공기업 단독 시행 신청 시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 이날 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 구입하는 경우에는 아파트 우선공급권이 부여되지 않는다.
사업으로 공급된 느 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대. 공공자가 주택은 20~30%의 비율로 공급된다. 개발 사업으로 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급하게 된다.
<공공 직접 시행 정비사업으로 달라지는 점(요약)>
① 사업절차 측면
| 조합 + 관리처분 방식 | ▶ | 공기업 단독 + 현물선납 방식 |
| 개별 심의 | ▶ | 통합 심의 |
| 평균 13년 소요 | ▶ | 5년 이내 이주 |
② 사업내용 측면
| 조합원 기본 수익 | ▶ | 기본수익 + 10%P~30%P |
| 사업 리스크 조합원 부담 (인허가, 경기변동 및 개발비용 등) |
▶ | 공기업이 리스크 전담 |
| 재초환 + 2년 거주의무 | ▶ | 미적용 |
| 산식방식 기부채납 20~25% | ▶ | 재개발 15%, 재건축 9% 내외 |
| 재건축 공공임대 無 | ▶ | 재건축도 5~10% 공공임대 의무화 |
| 정비계획상 용적률 | ▶ | 추가 용적률 + 특별건축구역 |
한편 정부는 이번 대책과 관련 민간에게 재개발, 재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유에 대해 '투기수요 때문'이라고 설명했다. 그러면서 "지난 20년간 역대 어느 정부도 마련하지 못했던 것"이라며 자찬했다.
국토교통부는 "정비사업은 도시계획 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업"이라면서도 "소유주 중심의 '조합' 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다"라고 지적했다. 규제완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려된다는 것, 하지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단도 마련하기 어려웠다는 평가다.
정부는 "이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용되면, 투기수요 유입 억제가 가능하고 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다"라고 내다봤다.