연신내역세권·도봉창동 준공업지 등 서울 21곳 고밀개발...2만5000가구 공급

도심공공주택 복합사업 후보지 선정..금천·도봉·영등포·은평구 등 시범사업

"용적률 111% 늘고 시세 대비 분양가 63.0% 수준... 토지주 수익 30% 보장

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정부가 연신내 역세권, 신길저층주거지 등 서울 21개구를 도심공공주택 복합사업 후보지로 선정해 이르면 2024년까지 판교 신도시급인 2만 5000가구를 공급한다.

 

◆ 연신내 역세권 등 서울시내 21곳에 판교 신도시급 주택 공급

 

국토교통부는 3080+ 대도시권 주택공급방안(서울30만가구·전국 80만 가구 + 대도시권 주택 공급 방안, 2·4공급대책)의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구 ,총 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다.

국토부 관계자는 "지난 2월부터 지자체와 민간 후보지 접수를 개시해 전국 지자체에서 288곳, 통합지원센터에서 53곳 등 341곳을 접수해 입지요건과 사업성을 검토 중"이라며 "이번 선도사업 후보지 21곳은 입지요건(범위·규모·노후도 등), 사업성 요건(토지주 추가 수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정했다"라고 밝혔다.

 

이에 따라 금천·도봉·영등포·은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비 사업, 소규모 사업 등을 제외한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토해 총 21곳을 선정했다.

 

자치구별로 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2만 5000가구를 공급할 수 있는 규모다.

이중 은평 연신내 역세권은 연신내역, GTX 역세권의 풍부한 주택수요에도 불구, 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 민간개발이 어려워 노후화가 가속돼 왔다.

 

하지만 이번 사업으로 트리플 역세권의 잠재력을 끌어올려 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구 중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거 상업 복합거점을 조성할 방침이다.

산업시설 없이 모두 주거지역화된 도봉 창동 준공업지의 경우 과소 토지 비율 등 정비 사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 지목돼 왔다. 하지만 이번 공공참여 사업을 통한 도시 기능 재구조화를 추진할 수 있게 됐다.

 

영등포 신길동 저층 주거지는 신길 뉴타운의 중심부에 위치했지만 인접지 고밀개발에도 불구하고, 2014년 재개발 구역 해제 후 노후화가 진행됐다.

 

이에 영등포구는 이번 사업을 활용해 해당 지역을 저소득 주민을 위한 공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공우원 등을 포함한 주택단지로 조성한다.

■ 역세권(주거상업고밀지구)

연번	지역	위치	면적(㎡)	노후도(%)	現용도지역	공급규모
1	금천	가산디지털역 인근	51,497	74.0%	2종	1,253
2	도봉	방학역 인근	8,194	67.5%	2종	364
3	도봉	쌍문역 동측	15,272	82.1%	2종, 상업	447
4	도봉	쌍문역 서측	41,276	78.0%	2종	1,151
5	영등포	영등포역 인근	95,000	77.8%	2종	2,580
6	은평	연신내역 인근	8,160	83.3%	2종,준주거	478
7	은평	녹번역 인근	5,306	84.6%	3종	193
8	은평	새절역 서측	5,138	91.3%	3종	266
9	은평	새절역 동측	6,798	77.5%	3종	331

■ 준공업(주거산업융합지구)

연번	지역	위치	면적(㎡)	노후도(%)	現용도지역	공급규모
1	도봉	창동 674 일대	9,787	63%	준공업	213
2	도봉	창2동 주민센터 인근	15,456	71%	준공업	334

■ 저층 주거지(주택 공급 활성화 지구)

연번	지역	위치	면적(㎡)	노후도(%)	現용도지역	공급규모
1	도봉	쌍문1동 덕성여대 인근	39,233	76.0%	1종,2종	1,008
2	도봉	방학2동 방학초교 인근	34,919	87.0%	1종,2종	889
3	영등포	舊신길2구역	60,710	92.0%	2종	1,366
4	영등포	舊신길4구역	51,901	94.9%	2종	1,199
5	영등포	舊신길15구역	106,094	89.5%	2종	2,380
6	은평	녹번동 근린공원 인근	79,482	77.8%	2종, 3종	2,436
7	은평	불광근린공원 인근	67,335	75.2%	1종, 2종	1,651
8	은평	舊수색14구역	42,188	87.0%	1종, 2종	944
9	은평	불광동 329-32 인근	56,284	79.0%	1종,2종,3종	1,483
10	은평	舊증산4구역	166,022	89.0%	1종,2종,3종	4,139

■ 민간개발보다 용적률 111% P 늘고 시세 대비 63.9% 분양가 가능

 

이 밖에 금천구 가산디지털단지 역세권은 대상지 주변에 국가산업단지와 남부 순환로가 위치해 도시공간

구조가 단절된 상태다.

 

또 과소 토지 비율 등 정비 사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황이라 금천구는

이번 사업을 적극 활용한다는 계획이다.

 

국토부도 1차 선도사업 후보지 21곳 모두 상당한 사업 효과가 발생한다고 보고 있다. 국토부 분석에 따르면

해당 부지에 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획 인센티브 적용 시 재개발 등 기존 자력개발보다 용적률이

평균 111% 포인트(P) 증가한다.

 

공급가구도 도시 규제완화 및 기반 시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발보다 구역별 평균

약 341가구(39.9%) 늘어난다.

토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선 분양가액이 시세 대비 평균 63.9%

수준으로 예측됐다. 이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6% P 올라가 2.4대책 사업을 통해 사업성

개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있다.

한편 국토부는 이번에 선정된 1차 선도사업 후보지에 대해 세부 사업 계획(안)을 수립하고 사업 계획(안)과

사업 효과 등에 대한 주민설명회 등을 개최한다.

또 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해선 7월부터 예정 지구로 지정해

신속 개발도 추진한다.

 

선도사업 후보지 중 올해 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정) 하는 경우엔 토지주에게

최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30% P 증가)을 보장한다.

도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원도 집중할 계획이다.

 

투기 수요 유입 방지를 위해선 예정 지구 지정 시 이상 특이 거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청 통보나

경찰청 수사의뢰를 요청할 방침이다.

공공 직접 시행 정비 사업은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, 지자체가 제안한

사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등이 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공한다.

 

민간제안의 경우엔 사업 계획에 대한 컨설팅 진행 중으로, 컨설팅 결과에 다라 주민 동의 등 후보지

선정 절차를 추진할 계획이다. 해당 주택의 공급은 법안이 마련되는 올해부터 3년 뒤인 2024년부터 본격적으로

공급된다.

 

윤성원 국토부 1차관은 "선도사업 후보지에 구체적인 성과를 조속히 보여드리겠다"라며

"다른 지역에 대해서도 협의가 완료되는 대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정"이라고 말했다.