배우 하정우, 서울 강서구 스타벅스 건물 119억원에 매도... 3년만에 46억원↑

배우 하정우 씨가 사들이면서 유명해진 서울 강서구 화곡동 한 건물이 최근 119억 원에 매각된 것으로 알려졌다. 하 씨의 매입. 매각가액만 놓고 보면 45억 7000만 원의 차익을 거둔 셈. 이 지역상권 일대에서 보기 드문 규모로, 하 씨가 성공적인 투자를 했다는 게 업계의 평가다. 

배우 하정우씨

하 씨는 지난 2018년 7월 이 건물을 약 73억3000만에 매입했다. 그는 등기 상으로는 그해 12월 채권최고액 56억 4000만 원의 근저당을 설정했다. 보통 은행에서 대출액의 120~130%를 채권최고액으로 잡는다. 다만, 아직 등기 상에는 이번 신규 거래는 반영되지 않은 상태다. 

 

이 건물은 지하철 9호선 등촌역과 5호선 목동역 사이에 있다. 유동인구가 많은 지역인 덕분에 우량 임차인으로 여겨지는 커피전문점 스타벅스가 입점해 있다. 2016년 11월부터 입점한 스타벅스는 15년간 스타벅스 드라이브 스루 매장으로 운영하는 조건으로 이 건물을 통 임대했다. 스타벅스의 전세보증금은 4억 원이다. 

 

이번 거래로 해당 부동산의 토지거래가는 3년 전 거래보다 62% 상승했다. 해당 토지의 면적 당 단가는 2016년 6월 기준 3.3㎡당 1913만여원이었다. 하 씨는 2018년 7월 3.3㎡당 2984만여원에 이를 사들였다. 이후 올해 3월 거래가 이뤄지면서 3.3㎡당 4844만여원으로 뛰었다. 

화곡동 스타벅스건물

특히 100억원대 매각가액은 이 지역에서는 이례적인 거래 규모로, 서울 중심지 상권에서 볼 수 있을만한 거래라는 게 업계 전문가들의 시각이다. 김윤수 빌사남 부동산 중개법인 대표는 "화곡동은 상가 건물 거래가 그리 잘 이뤄지는 지역은 아니다"라면서 "키테넌트(Key Tenant)인 스타벅스 효과가 건물 가치를 높인 사례"라고 분석했다. 키테넌트란 고객을 유입할 만한 열쇠가 되는 핵심 점포를 의미한다. 

 

신종 코로나바이러스 대유행으로 상가 시장에서 '키테넌트'는 더욱 중요한 요소가 됐다. 안정적인 임대 수익뿐만 아니라 소비 수요가 몰리는 핵심 점포가 손님을 모으면서 지역 상권에도 시너지를 발휘하다 보니 지역 내 부동산 가치 평가에도 영향을 미치고 있다. 

 

김 대표는 "코로나 영향 등으로 최근 상가 거래 시장에서 임대가 잘 안되는 데 대한 우려가 커지면서 오히려 스타벅스가 입점된 건물은 더 각광을 받고 있다"면서 "대체로 스타벅스 입점 건물이 주변 다른 상가에 비해 가격 상승 폭도 크다"라고 설명했다. 

하 씨가 앞서 사들인 380억원 규모의 빌딩 5채 가운데 이번에 매각이 이뤄진 강서구 화곡동 건물과 송파구 방이동 건물, 강원도 속초 금호동 건물 등 3채가 스타벅스 입점 건물이다. 이에 엔터테인먼트 업계뿐 아니라 부동산업계에서도 하정우 씨를 비롯해 연예인들의 스타벅스 입점 건물 투자법이 화제가 되기도 했다. 

 

최근 강북횡단선역 신설 및 국회대로 지하화로 공원 조성, 목동 재건축 이슈 등의 기대감이 이 지역 부동산 시장을 자극하고 있다는 점에서 하 씨의 해당 건물 처분 배경도 관심을 모은다. 이에 대해선 '매수자가 있을 때 팔자'라는 시기적 판단이 작용했을 수 있다는 분석도 있다. 오는 7월부터 강화되는 대출 규제 영향으로 서울 상가 시장 거래가 위축될 수 있다는 게 업계의 전망이다. 

조현택 상가정보연구소 연구원은 "7월부터 수익형 부동산 신규 매수를 위한 대출이 사실상 어려워지면서 대출이 막히기 전에 사거나 팔자는 움직임이 최근 꽤 활발하다"면서 "건물을 여러 채 보유한 사람들의 경우 추후 처분이 곤란해질 수 있다는 점을 우려해 일부 자산을 정리할 만한 타이밍이기도 한 것"이라고 했다. 

 

익명을 요구한 업계 관계자는 "하정우 씨가 해당 건물을 매입해 개조.보수 등 추가 비용을 들이지 않았고, 안정적인 임대 수익과 함께 거래에서도 큰 차익을 거뒀다는 점에서 성공적인 투자사례로 평가된다"라고 했다. 그는 이어 "하지만 그의 건물 투자 성적이 다 좋았던 것은 아니다. 서울 서대문구 이화여대 메인 상권 꼬마빌딩의 경우 사실상 실패한 투자라는 분석도 있다"라고 덧붙였다.