부동산 경매시 '법정지상권'과 '분묘기지권' 의 권리는..

◆ 법정지상권

내 토지가 아니어도 건물을 지어서 사용하면 권리를 준다..

건물과 그 건물이 서 있는 토지의 주인이 원래는 같다가 나중에 달라진 경우, 건물 주인은 자신의 건물을 사용하기 위해 다른 사람의 것이 된 토지를 이용할 수 있다. 이를 법정지상권이라고 한다.

예를 들어 자신 소유의 땅에 전원주택을 짓고 살던 A 씨가 빚 때문에 전원주택만 친구인 B 씨에게 팔았다면 B 씨는 A 씨 땅에 대한 법정지상권이 생긴다.

이후 A 씨 땅이 경매로 넘어간다면 이 땅을 산 사람은 비록 돈을 주고 합법적으로 산 땅이라도 전원주택이 있어서 마음대로 땅을 사용할 수 없게 된다. 경매 초보자라면 법정지상권이 있는 토지는 피하는 것이 좋을 듯싶다.

◆ 분묘 기지권

묘지는 함부로 할 수 없는 무서운 존재. 분묘기지권

자신의 조상 묘가 다른 사람의 땅에 있는 경우, 묘가 있는 부분뿐만 아니라 제사를 지내기 위해 필요한 부분 까지 사용할 수 있는 권리를 '분묘기지권'이라고 한다. 분묘는 땅주인이더라도 함부로 옮길 수 없으므로 경매로 땅을 사는 경우에는 현장조사를 통해 분묘가 있는지 철저히 확인해야 낭패를 보지 않는다.

만약 아래 경매 물건처럼 법원에서 제공하는 경매 물건 정보에 '분묘기지권 성립 여지 있음'이라고 되어 있으면 해당 토지가 있는 곳을 방문하여 꼼꼼하게 현장을 확인하고, 그래도 의심스러운 점이 있으면 마을 이장이나 어르신께 해당 토지에 묘를 쓴 적이 있는지를 물어보는 것이 현명하다.

해당 토지에 있는 분묘가 정상적으로 신고 설치된 경우라면 '묘지설치허가대장'에 그 사실이 기록되어 있으므로 해당 토지를 관할하는 시. 군. 구청 담당과에 토지의 지번을 대고 확인을 해보면 된다. 확인만 해주고 서류는 따로 발급해 주지 않는다.

◆ 분묘기지권도 소멸 가능하다... (지료 청구 가능)

2015년 7월 대법원 2015다 206850 판결에 의하면 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 뒤 그 토지의 소유권이 경매 등에 의해 타인에게 이전된 경우 토지 소유자는 이전 소유권자에게 묘지에 대한 지료를 청구할 수 있다.

이때 지료의 지급이 2년 이상 미뤄진 경우 토지 소유자는 분묘기지권 소멸청구를 할 수 있다.