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부동산.건축

경매시 '말소기준권리'를 알아보자..

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앞의 권리는 살리고, 뒤의 권리는 죽이는 말소기준권리

 

경매로 나온 부동산에 설정된 여러 권리 중에서 자신 앞세 있는 권리는 살려주고, 자신 뒤에 있는 권리는 죽이는 고약한 셩격을 가진 권리가 있습니다. 

이것을 '말소기준권리'라고 하는데요. 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정 기입등기, 전세권 등이 여기에 속합니다. 

 

이러한 권리가 한 부동산에 함께 존재한다면 어떤 권리가 말소기준권리가 될까요? 당연히 먼저 등기한 권리가 말소기준권리가 됩니다. 

 

하지만 법정지상권, 분묘기지권은 말소기준권리보다 뒤에 있더라도 사라지지 않으므로 각별히 주의해야 합니다. 

"권리를 떠안는 '인수주의', 사라져서 떠안지 않는 '소제주의'"

 

말소기준권리보다 앞에 있어 사라지지 않는 권리는 경매로 해당 부동산을 산 사람이 떠안고 가야 하는데, 이것을 인수주의라고 합니다. 

반면에 말소기준권리보다 뒤에 있어 사라지는 권리는 경매로 해당 부동산을 산 사람이 떠안지 않아도 되고, 이것을 소제주의라고 합니다. 

 

*전세권과 경매개시결정 기입등기는 언제나 말소기준권리인 것은 아니다?

 

말소기준권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정 기입등기, 전세권이 있습니다. 

이들 중 전세권은 공동주택(아파트,연립,빌라)에 살고 있는 전세권자가 자신의 보증금을 돌려달라고 배당신청을 한 경우에만 말소기준권리가 되고, 경매개시결정 기입등기는 다른 말소기준권리가 없는 경우에만 말소기준권리가 됩니다. 

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