상가 임차인 '계약갱신권','우선변제'등 대항력을 위한 상가 임대차보호법

그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔다. 

 

이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 [상가건물 임대차 보호법]을 제정 2002년 11월 1일부터 시행하고 있는데, 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다. 

 

상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다. 

지역	환산 보증금
서울특별시	9억 원
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6억9천만 원
광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역,  부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시,  세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억4천만 원
기타지역	3억7천만 원

※ 월세의 보증금 환산 : 월세 X 100

 

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다. 

 

● 임차인이 보호받는 사항

 

1. 대항력이 생긴다. 

건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)

 

2. 보증금을 우선변제를 받을 권리가 있다. 

사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. (확정일자를 받아야 함)

 

3. 소액임차인은 최우선변제권이 있다. 

확정일자를 받은 임차인은 경매.공매 시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선 하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다. 

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다. 

지역	우선 변제받을 보증금의 범위 (환산보증금)	보증금 중 최우선 변제를 받을 금액 (보증금)
서울특별시	6,500만 원 이하	2,200만 원까지
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5,500만 원 이하	1,900만 원까지
광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외),  안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	3,800만 원 이하	1,300만 원까지
기타지역	3,000만 원 이하	1,000만 원까지

※ 월세의 보증금 환산 : 월세 X 100

 

4. 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다. 

임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다. 

 

5. 지나친 임대료 인상이 억제된다. 

임대료 인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다. 

● 임대인의 권리

 

1. 임대료 인상을 요구할 수 있다. 

임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다. 

 

2. 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 

 

● 확정일자

 

'확정일자'란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하며 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다. 

 

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차 계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다. 

 

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.