'분양가상한제'란 무엇이며, 주택(아파트)에 미치는 영향은

'분양가상한제'란 집값 안정화 방안 중 하나로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로만 분양하도록 만든 제도입니다.

즉 분양가를 낮춰 실수요자의 부담을 줄이고, 시장 안정을 가져오겠다는 것을 목표로 한 정부 정책입니다.

분양가상한제를 이해하려면 분양가상한제가 나오게 된 배경을 이해하는 것이 중요합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양 업무에서 한느 일은 크게 두 가지입니다. 하나는 중도금 대출의 보증을 서주는 것이고, 또 하나는 분양가를 심사하는 것입니다. HUG는 서울 등 수도권 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 이 지역에서 신규 분양하는 단지가 최근 1년 내 분양한 유사 단지의 평균 분양가를 넘을 경우 분양 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있습니다.

'로또 분양'이라는 말도 이때 나왔습니다. 상식적으로 헌 아파트보다 새 아파트가 더 비싸야 하는데, 이렇게 책정한 아파트 가격은 주변의 헌 아파트보다 훨씬 쌌습니다.

그런데 2019년 6월 HUG가 고분양가 사업장 심사 기준을 강화합니다. 인근 지역(반경 1km 이내 또는 동일 구 내)에서 1년 전 분양된 아파트가 있을 경우 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한하고, 1년 전에 분양한 아파트가 없는 경우에는 직전 분양가의 최대 110%까지 인상을 허용했는데, 1년 초과 분양 기준을 105%로 바꾼 것입니다.

5%는 언뜻 보면 큰 차이가 아닐 수 있지만, 집값은 억 단위입니다. 조합 입장에서는 분양가가 높아져야 자신들에게 오는 이익도 높습니다. 하지만 HUG가 고분양가 심사 기준을 강화해, 그 이상 넘지 못하게 하니 얻는 이익도 적어지는 것이죠.

수익성이 약해진다면 재개발, 재건축 사업은 소원해질 수밖에 없고 이는 공급 부족으로 이어질 확률이 높습니다.

이렇게 고분양가 심사 기준을 강화하자 강남 재건축과 강북의 입지 좋은 재개발 단지들이 후분양을 하겠다고 돌아섭니다. 후분양을 하는 단지는 HUG의 분양가 통제를 받지 않고 분양가를 책정할 수 있기 때문입니다. 하지만 후분양도 쉽지는 않습니다.

선분양을 하면 이때 얻은 분양비로 공사비를 조달할 수 있는데, 후분양은 이런 과정이 없어서 조합이 막대한 공사비와 이에 따른 이자까지 부담해야 합니다. 그럼에도 불구하고 조합들이 후분양을 타진하겠다는 것은 더 높은 수익성이 보이기 때문입니다.

3기 신도시는 2025년이 돼야 공급이 시작됩니다. 대부분의 단지가 후분양으로 돌아서면 공급 절벽이 올 수도 있습니다. 수요는 있는데 공급이 없다면 집값은 당연히 상승할 수밖에 없습니다.

▶ 분양가상한제가 집값에 미치는 영향

분양가상한제가 적용되면 고분양가 심사 기준보다 분양가가 저렴해진다는 점이 가장 큰 장점입니다.
실수요자의 입장에서는 반가운 일입니다. 하지만 장기적으로 봤을 때는 문제점도 존재합니다. 지금 서울 아파트의 매매가와 전세가가 계속 오르는 이유는 무엇일까요?
본격적으로 분양가상한제가 시행되면 정비 사업 초기 단계의 조합들은 이번 정부에서 무리하게 사업을 추진할 이유가 없습니다.

받을 이득이 적다고 판단되면 사업을 중단할 것이고 이는 공급 물량 부족으로 이어집니다.

▶ 분양가상한제의 단점은?

투자자의 입장에서 분양가상한제는 달갑지 않습니다. 분양가상한제가 시행되면 분양가에 따라 전매 제한 기간이 강화되는데 최대 10년입니다. 시세차익이 나도 매도해 차익을 현금화하는 데 시간이 걸리니 투자의 목적이라면 환금성에 문제가 생깁니다.
무주택자에게는 저렴한 분양가로 내 집 마련을 할 수 있으니 실거주를 목적으로 한다면 분양가 상한제가 기회가 될 수 있습니다.

단, 의무거주 기간이 됩니다. 의무거주 기간에는 무조건 당첨자가 들어가 살아야 하며 전세를 줄 수 없습니다. 한마디로 높은 가점과 중도금 대출을 제외한 자금의 조달 능력이 있고 실거주가 가능한 사람들만이 분양가상한제의 혜택을 받을 수 있습니다.