재개발 및 정비사업 '무상지분율과 비례율'이란 무엇이며, 계산방법은..

무상지분율과 비례율 알아보기 

 

◆ 무상지분율이란

 

개발이익을 평당분양가고 나누어 환산된 무상지분면적 (또는 개발이익평수)을 다시 총대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것.

조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산된다. 

 

▶계산방법

총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비) = 개발이익(순이익)

개발이익 ÷ 분양가 = 개발이익 평수(전체무상지분면적)

(개발이익평수 ÷ 대지면적) x 100 = 무상지분율

ex) 무상지분율 계산예

[예상조건]

- 대지면적 : 10,000평

- 건축연면적 : 26,000평(지상 : 20,000평, 지하 : 6,000평, 500세대)일 경우 평균공급면적은 26,000÷500= 52평

- 용적률 = (20,000평/10,000평) x 100 = 200%

- 평당분양가 1,300만원, 공사비 : 평당 300만원(이주비 이자포함)

 

[총수입]

- 10,000평(대지면적) x 200% (용적률) x 1,300(평당분양가) = 2,600억원

 

[총지출]

- 공사비 : 26,000평 x 300만원 = 780억원

- 부가가치세 : 12,500평 x 300만원 x 10% = 37억원

※12,500평은 국민주택규모를 초과하는 연면적을 표시하는 것

- 제경비 : 780억원 x 15%= 117억원

- 합 계 : 780+37+117= 934억원

 

[개발이익평수 (전체무상지분면적)]

- 개발이익평수 = 개발이익 ÷ 평균분양가 = (2,600억원- 934억원) ÷ 1,300만원 = 12,815평

 

[무상지분율]

- 무상지분율= 개발이익평수 ÷ 대지면적 = 12,815평 ÷ 10,000평 = 128.15%

◆ 비례율이란

 

개발이익율 이라고도 함. 비례율은 재개발사업이 끝난후 조합이 벌여들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액

 

비례율에 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되며, 보통 80~100% 정도이다. 

 

▶비례율이 올라가는 경우 : 용적률을 높게 허용받는 경우, 세입자가 적은 경우, 국·공유지의 비율이 낮고 사유지의 비율이 높은 경우, 정비기반시설이나 교통여건 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등이 해당한다. 

 

▶국·공유지는 구역내 도로.구거 등 조합원이 소유하거나 점유하고 있지 않은 국가나 지자체 소유의 국·공유지 불하대금을 조합원 수로 나누어 가구당 균등하게 배분한 금액인 균등 배분액을 더한 것이 재산평가액이다. (이 균등배분액은 같은 국·공유지이면서 조합원들이 점유하고 있는 국·공유지 불하대금과는 구별되어야 한다.)

 

- 재산평가액(감정평가액) = 대지평가액 건물평가액 균등배분액

 

▶ 권리가액이란 

무상지분액과 같은 개념이다. 

즉, 권리가액 =재산평가액(감정평가액) x 비례율

 

ex) A조합원의 평가액이 1억원이며 25평형(분양가액 1억5천만원으로 가정)에 배정되었을 경우 추가부담금은 5천만원으로 생각할 것이다. 이경우는 비례율이 100%가 되어야 한다. 만일 비례율이 80%라면 평가액에 비례율을 곱하여 실제 권리가액은 8천만원으로 인정되어 추가부담금을 5천만원이 아닌 7천만원이 된다. 

◆ 추가부담금과 비례율의 관계

 

- 비례율이 80%, 지분평가액이 1억5천만원, 조합원 분양가가 2억원, 균등배분액이 1500만원, 국·공유지 불하대금이 2000만원일 경우 

 

▶ 감정평가액 = 지분평가액(1억5천만원)균등배분액(1500만원) = 1억6500만원

    권리가액 = 감정평가액(1억6500만원) X 비례율(0.8) = 1억3200만원

    추가부담금 = 조합원분양가(2억원) - 권리가액(1억3200만원) = 6800만원

    실제분담금 = 추가부담금(6800만원) 불하대금(2000만원) = 8800만원이 된다. 

 

◆ 토지등 소유자 비례율 산출기준 

 

비례율(%)= 총수입금 (총수입-총지출) / 분양신청토지등소유자 전체 종전자산 평가 총액 X  100

 

(1) 종전 재산 평가 총액 : 구역내 모든 토지 및 건축물의 감정평가 총액

(2) 총수입 : 신축건축물의 분양금 총액

(3) 총지출 : 공사비, 철거비 및 기타 부대경비

 

◆ 토지등 소유자 개별 권리가액 = 비례율 X 종전자산평가액

 

◆ 토지등 소유자 개별 신청 분양가액 산출 기준

 

▶ 신청분양가액 = 분양면적 X 분양단가 

(1) 분양은 추후 토지등소유자 개별로 신청

(2) 분양 면적의 규모에 따라 분양단가는 차등 책정됨(분양단가에 건축물과 공유대지가격 포함)

(3) 분양단가는 추후 관리처분시에 확정됨

 

◆ 토지등소유자 개별 분담금(환급금) 산출 기준

▶ 토지등소유자 개별 분담금(환급금) = 토지등소유자 개별 신청 분양가액 - 토지등소유자 개별 권리가액