'개발행위허가제도'란 무엇이며, 건축허가와 다른점은...

개발행위허가제도란?

토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우에는 특별시장.광역시장.시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있는 것이 개발행위허가제도 입니다.

개발행위허가제도의 필요성

-토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접토지의 이용과 부조화가 발생할 수도 있고, 사적인 개발행위가 각종 계획과 상충할 수도 있기 때문에 개발을 시행하기 전에 이러한 사항들을 고려해야 합니다.

- 따라서 개발행위허가 절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로써 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하는 것이 필요합니다.

- 즉, 개발행위허가제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로써 계획에 의한 개발이 이루어지도록 하기 위한 제도입니다.

개발행위의 종류
법률에서 규정하고 있는 개발행위는 아래와 같은 5가지 유형이 있습니다.

① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
② 토지의 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)
③ 토석의 채취(토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제외)
④ 토지 분할
⑤ 녹지지역.관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위(이를 제외한 지역에선느 물건을 1개월 이상 쌓아놓아도 허가를 거치지 않음)

※ 이 중에서 일반적으로 중·대규모 개발의 경우에는 '지구단위계획' 이나 '도시계획시설사업' 등 별도의 행정 절차를 거쳐 개발이 가능합니다.

개발행위제도와 건축허가의 다른점은?

우선 두 제도는 각기 다른 법을 적용합니다. 개발행위허가는 국토계획법을, 건축허가는 건축법을 따릅니다.

개발행위허가제는 토목공사를 위한 허가 절차로 생각할 수 있습니다. 토지의 개발행위가 국토의 효율적이고 합리적인 이용에 부합하는지, 체계적인 관리를 위해 기반 시설이 확보되는지, 해당 토지의 주변 환경과 조화를 이룰 수 있는지에 대해 검토합니다.

개발행위허가절차

개발행위허가는 집을 지을 '토지'에 대해, 건축허가는 건물자체에 대해 심의

건축허가는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우에 건축법에서 정하는 대지,구조,설비, 용도 등의 기준에 해당 건축물이 부합하는지 검토하는 제도입니다. 절차 진행도 토목설계업체와 건축설계업체를 따로 두고 진행합니다.

즉, 개발행위허가는 집을 지을 토지에 대해, 건축허가는 건물 자체에 대해 심의하는 절차입니다. 개발행위허가의 대상으로는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건적치 등이 있습니다.

이 중 건축물 건축의 경우 건축법에서 이미 건축허가를 규정하고 있어 중복규제에 해당한다고 생각할 수 있지만, 같은 내용에 대해서도 건축허가는 건축물 자체의 요건을 심사하고, 개발행위허가는 도시의 기능이 원활하게 유지되는지 등 외적인 요인을 주로 검토합니다.

한편, 건축법에서는 건축허가를 받으면 개발행위허가도 함께 신고 또는 허가한 것으로 의제 설정을 해두어 2가지 절차를 일원화하고 있습니다. 이러한 맥락에서 건축물 사용승인허가를 받으면 개발행위허가 절차 중 준공검사를 제외할 수 있습니다. 하지만 지자체에 따라 실무 처리의 편의상 별도로 진행하는 경우도 있으니 두 절차를 따로 진행할 경우에는 확인 과정이 필요합니다.