주택임대차 계약갱신 종류와 계약갱신요구권 행사하는 방법

주택임대차계약의 갱신과 계약갱신요구권 행사

◆ 합의에 의한 계약 갱신

- 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 

   계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.

※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 

  임대차의 재설성과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.

◆ [주택임대차보호법]에 따른 묵시의 갱신

- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된

  임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면

  갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시

  임대차한 것으로 봅니다.

 

  임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.

  (주택임대차보호법 제6조제1항및 부칙)

◆ 계약갱신요구권

  - 위 [주택임대차보호법]에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 

    전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을

    요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

  - 임차인은 계약갱신권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
  - 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은

    [주택임대차보호법] 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할수 있습니다.

◆ 임대인의 임차인에 대한 계약갱신 요구 거절 사유

● 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
● 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
● 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
● 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대 한 경우
● 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
● 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

● 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기
    위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   - 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로
      고지하고 그 계획에 따르는 경우
   - 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

● 임대인(임대인의 직계존속.직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
● 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는
    경우

※계약갱신요구권 행사는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구하여야 합니다.