오피스텔 (일반임대,주택임대사업자) 장단점과 기본 세무 알아보기

최근 대통령 인수위가 추진하는 양도세 개정안 주거용 오피스텔 주택수서 제외 등 세금 중과에서 벗어날길이 보이고 있습니다. 청약통장이 필요없고 100% 추첨제이며 100실 미만은 분양권 전매도 가능하다보니 '아파트급' 인기가 있습니다. 

 

오늘은 오피스텔에 대한 사업자신고 일반임대사업자와 주택임대사업자 장단점, 그리고 취득세와 양도세에 대해서 

간략히 알아보겠습니다. 

◆ 오피스텔 일반임대사업자 

 

1. 업무용으로 이용이 가능

2. 전입신고 안됨

3. 사업자 등록 유지기간 10년

4. 부가세 환급 100% 가능

5. 10년 이내 매도시 부가세 반환

6. 취득세는 총 4.6%로 취득세 4%+농어촌특별세0.2%+지방교육세0.4%입니다. 

7. 종부세 미포함대상

 

업무용 오피스텔은 단기보유후 매도하면 양도소득세세율이 높습니다. 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만 보유후는

40%의 세율이 책정됩니다. 

2년 이상은 기본세율을 적용받습니다. 

3년 이상 보유하고 양도하게 되면 장기보유특별공제 적용대상이 되서 양도세율이 낮아집니다. 

◆ 오피스텔 주택임대사업자

 

1. 주거용으로 사용이 가능하며 전입신고 가능.

2. 부가세 환급불가

3. 임대의무기간 10년

4. 오피스텔 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초분양받게 될시 취득세 면제

5. 수도권의 경우 6억이하, 비수도권의 경우 3억이하에만 취득세 면제

6. 주택임대사업자 등록 주택의 취득세가 200만원 초과할 경우 85% 감면률 적용

7.임대주택 임대료 상한선(연5%제한)적용

8. 주택재산세로 계산하여 재산세부과

 

취득세의 경우 다주택자인 경우 주택에 대해서 조정지역일 경우 2주택은 8%, 3주택이상의 경우에는 12%의 취득세를 

납부하기 때문에 오피스텔를 이용하여 주택임대업을 하는경우가 많습니다. 

※ 오피스텔 대출규제(DSR 40% 규제)

7월부터 대출금액 1억원 초과시 DSR 40% 규제가 적용됨.

DSR : 개인이 보유한 모든 가계 대출의 원리금 상환액의 합계액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중.