공공시행(재개발.재건축)방식의 절차와 과정은?

공공재개발·재건축보다 '공공성' 강화

조합 아예 해산되고 공기업이 단독 시행

대신 절차 간소화로 초스피드 추진 

재초환, 실거주 2년 규제 등도 배제 

단 우선공급권 탓 동의율 모으기가 관건

---

정부는 2·4 공급 대책에서 신설한 '공공 직접 시행 정비사업'으로 수도권과 5대 광역시에 5년간 13만 6000가구를 공급한다. 

 

기존 공공재개발·재건축에 공공성을 한층 더한 제도로, 한국 토지주택공사(LH), 서울 주택도시공사(SH) 등 공기업이 조합으로부터 사업권을 넘겨받아 단독 시행자로 나서는 제도다. 

 

관리처분인가 생략, 통합심의 적용 등 절차가 간소화돼 사업 기간이 5년 이내로 단축된다.  특히 이 경우 재건축 초과이익 환수제가 배제되고 조합원 2년 거주 의무 미적용, 용적률 상향 등 파격적 인센티브도 주어진다. 

 

단 기존 재개발·재건축 추진 구역들의 초기 반응이 회의적이라 정부가 원하는 규모의 공급이 가능할 지는 미지수다. 

 

 

6일 국토교통부에 따르면 공공 직접시행 정비사업을 통해 서울 총 9만 3000가구, 경기 인천 21만 가구, 지방광역시 2만 2000가구 등 총 13만 6000가구가 공급된다.

 

공공 직접 시행 정비사업이란 주민이 희망하는 경우 재개발·재건축을 LH·SH 등 공기업이 직접 시행하고, 이들 주도로 사업·분양계획을 수립하는 것이다. 정부는 이 방식을 통해 정비계획 수립부터 이주까지 소요되는 사업 기간을 기존 13년 이상에서 5년 이하로 대폭 단축시켜 도심에 주택 공급을 하겠다는 계획이다.

 

이를 위해 정부는 통합심의 등 신속한 인허가 절차를 지원하기로 했다. 기존 정비 사업은 통합심의 방식이 없어 건축심의, 교통영향평가 등 각종 인허가에 과도한 시간이 소요되는 문제점이 있었다.

 

조합총회 및 관리처분인가 절차 역시 생략된다. 현행 < 정비계획 → 조합총회 → 사업시행인가 → 조합총회 → 관리처분 인가 → 착공> 순이던 절차가 <정비계획 → 사업시행인가 → 착공>으로 간소화하는 것이다.

 

       ■ 공공 직접시행 정비사업 절차

1. 정비계획 변경 제안(조합원 1/2 동의)

2. 정비계획 변경 신청(공공시행자)

3. 정비계획 변경(지자체)

4. 부지 확보(미희 망자 수용)

5. 시공브랜드 선정

6. 사업계획 수립·통합 심의

조합원 분양·착공

 

■ 조합원 3분의 2 동의하면 조합 해산, 공기업이 단독 시행자가 돼 부지확보 나선다.

 

공공 직접시행 정비사업은 조합원 2분의 1 동의로 신청할 수 있다. 공기업이 제안 사업 적정성을 검토해 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 받으면 사업이 확정된다.

 

이후 공기업은 단독 시행자가 돼 현물 선납 및 수용방식으로 부지확보를 실시한다.

 

부지확보가 완료되면 지자체가 통합심의 후 인허가를 하게 되고 이후 착공이 된다.

이 과정에서 중요한 것은 공공 직접시행 정비사업을 확정한 조합은 공기업에 모든 권한을 넘겨줘야 하는 것이다.

즉 조합은 시행자로서의 지위를 잃게 되고 모든 의사결정 기능을 공기업에 양도하게 된다.

 

단 토지등 소유자가 시공 브랜드를 직접 선정하는 것은 가능하다. 토지 등 소유자는 신축 아파트 우선공급권을 받는 대신 기존 자산을 공기업에 현물 선납해야 하며 추가부담금은 향후 정산된다.

 

공기업은 부지확보를 위해 우선공급을 희망하지 않는 조합원의 자산을 현금자산으로 수용한다.

 

이런 과정을 통한 재개발.재건축 공공시행방식이 진행된다.