부동산 경매시 '가등기', '환매등기', '예고등기' 대응전략은..

▶ 가등기란?

미래에 가지게 될 권리를 미리 예약하는 차원에서 임시로 설정하는 등기를 가등기라고 하며,
가등기의 종류에는 '소유권이전 청구권 가등기' 와 '담보가등기' 가 있다.

 

1. 소유권이전 청구권 가등기란?

부동산을 사고팔았지만 사정이 있어 소유자 이름을 산 사람(매수자) 이름으로 바꾸지 않고 판 사람(매도자) 이름으로 그대로 놔두뇌 나중에 이름을 바꾸겠다는 등기이다.

경매 진행시 '소유권이전 청구권 가등기'가 설정된 물건을 잘못 낙찰받았다가는 나중에 주인이라고 주장하는 다른 사람에게 부동산을 고스란히 뺏길 수도 있다. 가등기는 경매뿐 아니라 일반 매매에서도 무조건 피해야 할 무서운 권리이다.

 

2. 담보가등기란?

돈을 빌려줄 대 설정하는 저당권과 같은 것으로 빚을 갚지 않으면 담보로 잡은 부동산의 소유자 이름을 돈 빌려준 사람으로 바꾸거나 해당 부동산을 경매로 넘기겠다는 의미의 등기이다.

경매로 인해 낙찰자가 나타나면 지워지는 (소멸되는) 권리이다.

환매등기예제

▶ 환매등기란?

부동산 매매계약을 할 때 '해당 부동산을 판 사람(매도자)이 매매 대금으로 받은 돈과 기타 경비를 부동산을 산 사람(매수자)에게 지불하면 해당 부동산을 돌려받을 수 있다'라는 특약을 하면 나중에 자신이 판 부동산을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 된다.

이러한 권리를 환매권이라고 하며, 이 사실을 등기한 것이 환매등기이다.

환매등기가 설정된 부동산을 경매로 사면 나중에 환매권이 있는 사람에게 소유권을 뺏길 수도 있으니 주의하여야 한다.

※ 환매권을 통한 시세차익

환매권으로 자신이 팔았던 부동산을 다시 사려는 사람은 환매계약을 할 당시에 약속한 매매 대금을 지불해야 한다.

만약 이 매매 대금보다 싼 가격으로 부동산을 경매로 매수한 낙찰자라면 다시 매수하기로 한 사람에게 비싸게 파는 것이니 시세차익을 얻을 수도 있다.

예고등기

▶ 예고등기

예전에는 두 사람이 서로 자신이 부동산의 주인이라고 싸우고 있는 경우 그 부동산에 관심을 가지는 사람들을 보호하기 위해 법원에서 등기부에 '소유권과 관련한 다툼이 있다'라는 취지의 예고등기를 명시했다.

예를 들어 부동산 등기부에 소유자가 A라는 사람으로 되어 있는데 B라는 사람이 자신이 실제 소유자임을 주장하며 법원에 소송을 제기하면 법원은 해당 부동산을 예고등기로 표시한다.

문제는 예고등기가 일반적인 경매의 공식을 벗어난 사항이라는 것이다. 예고등기는 말소기준 권리 뒤에 있어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 부동산에 대한 소유원이나 분쟁도 함께 낙찰받을 여지가 있는 무시무시한 등기이다.

하지만 이 예고등기는 2011년 10월 13일 부동산등기법 개정과 함께 폐지되었다.

그러면 이제 예고등기와 관련된 사항을 모두 무시해도 되는 것일까?

그렇지 않다. 폐지 전 등기상에 기재되어 있는 예고등기는 효력이 살아 있기 때문이다. 그러므로 폐지되었다고 해서 권리 분석에서 예고등기를 무시해서는 안 된다. 폐지 전 등기상에 기재되어 있는 예고등기는 기존 법규에 따라 낙찰자에게 자동 인수된다.

초보자에게 예고등기는 잘못 건드리면 큰 화를 당하는 무서운 등기이다. 등기부 기록에서 예고등기를 발견한다면 입찰을 하지 않는 것이 바람직해 보인다.