경매로 부동산을 살 때는 반드시 해당 부동산에 설정된 권리 중 다른 권리들의 생사를 결정짓는 말소기준권리는 무엇인지, 말소기준권리보다 앞선 권리가 있어 해당 부동산을 사는 사람이 부담해야 할 권리가 있는지, 그리고 말소기준권리를 비웃으며 살아남는 유치권, 법정지상권 등이 있는지를 잘 살펴봐야 합니다.
또한 세입자가 살고 있는지, 만약 살고 있다면 보증금은 얼마이며 전입신고나 확정일자를 받았는지 등에 대해서도 자세한 내용을 알아야 합니다.
이러한 사실들을 한꺼번에 알수 있는 것이 바로 매각물건명세서 입니다.
매각물건명세서는 물건내역에서 물건번호 옆의 [매각물건명세서]를 선택하면 볼 수 있습니다.

물건내역에서 물건번호 옆의 매각물건명세서 버튼을 누릅니다.

경매 물건에 설정된 각종 권리관계를 정리해 놓은 매각물건명세서
① 최선순위 설정일자
이 부동산과 관련된 권리 중에서 가장 먼저 등기한 근저당권(2013년 9월 13일)이 기록되어 있습니다.
이 근저당권이 바로 경매로 이 부동산을 사는 사람이 떠안아야 할 권리의 기준이 되는 말소기준권리입니다.
즉 이 근저당권보다 앞선 권리는 경매로 이 부동산을 사는 사람이 떠안아야 하고, 이 근저당권보다 나중인 권리는 소멸해 사라지는 권리입니다.
② 배당요구종기
돈을 돌려받을 사람은 얼마를 돌려달라고 이날까지 배당요구를 하라고 법원이 정한 날짜입니다. 만약 법원에 배당요구만 하면 자신의 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않았다면 경매로 이 부동산을 산 사람이 그 세입자의 보증금을 나중에 물어줘야 합니다.
선순위 세입자가 있다면 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 점유자 정보
이OO 이라는 세입자는 2011년 9월 3일부터 현재까지 보증금 1억 2,000만원을 내고 거주중입니다.
그런에 이OO 이 전입신고를 한 날인 2011년 9월 5일은 최선순위인 근저당권 설정일(2013년 9월 13일)보다 바릅니다. 세입자 이OO 은 경매로 이 부동산을 산 새 주인에게 대항할 수 있는 대항력이 있어 잘못하면 낙찰자가 보증금 1억 2,000만원을 떠안을 수도 있겠습니다.
④ 비고란
경매에 참여하는 사람들에게 선순위 임차인에 대해서 주의하라는 메시지입니다.
노란 글씨이니 꼭 한번 읽어보세요.

● 배당요구를 해야 할 사람은 누구?
경매 물건의 주인에게 돈 받을 권리가 있는 사람은 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 해야만 돈을 돌려받을 수 있습니다.
배당요구를 할 수 있는 사람은 재판에 승소해 집행력 있는 정본을 가지고 있는 채권자, 주택임대차보호법에 의해 보호를 받는 소액임차인(최우선 변제권자), 해당 부동산에 이사온 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 세입자(우선변제권자), 경매개시결정 기입 등기가 이루어진 후 가압류를 한 채권자.근저당권자.전세권자.등기된 임차인 등입니다.
● 유찰된 부동산의 매수보증금은 얼마?
경매에 참여할 때 법원에 내는 매수보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 유찰되어 최저매각가격이 20~30% 깎인 경우에는 깎인 최저매각가격의 10%로 계산합니다.
예를 들어 최저매각가격이 16억인 부동산의 최초 매수보증금은 1억 6,000만원이지만, 유찰되어 최저매각가격이 12억 8,000만원이 되면 매수보증금은 1억 2,800만원이 됩니다.
● 대지권이 없는 집합건물, 사도 될까?
대지권이 없는 집합건물을 낙찰받은 경우에는 대지권을 가진 사람에게 사용료를 내거나 자신이 낙찰받은 건물을 팔아야 할 수도 있으므로 대지권이 없는 건물은 사지 않는 것이 좋습니다.
그러나 실제 대지권은 있으나 절차상의 미비로 등기가 되지 않은 대지권미등기도 있습니다. 이런 경우에는 감정평가서에 대지권에 대한 감정평가가 되어 있습니다. 대지권은 등기되지 않았으나 건물과 함께 대지권도 감정평가가 되어 있다면 안심하고 사도 됩니다 .
● 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서가 없어요!!
어떤 경매 물건은 매각물건명세서가 없거나 현황조사서와 감정평가서 모두 없는 경우가 있습니다.
그렇다고 유령 물건은 아니니 안심하세요. 경매 물건 관련 서류 중에서 매각물건명세서는 매각기일 1주 전부터, 현황조사서와 감정평가서는 매각기일 2주 전부터 조회가 가능하기 때문에 발생하는 일입니다.
'부동산.건축' 카테고리의 다른 글
과천 '린 파밀리에' 오는 23일 부터 청약.. 시세 차익만 7억원 (0) | 2021.08.22 |
---|---|
이달 지정 예정인 신규 택지 '13만 가구'의 후보지는 어디? (0) | 2021.08.21 |
서울시 '한강변 15층.35층 규제 폐지 방침"..여의도.압구정.용산 일대,초고층 기대감 (0) | 2021.08.20 |
10월부터 부동산 수수료 낮아져..9억 매매시 810만→450만원 (0) | 2021.08.20 |
'디에이치자이 개포' 당첨자 확정.. 2030세대 포함 (0) | 2021.08.18 |