'토지거래허가구역' 지정 내용과 '가등기설정 및 저당권 설정' 가능여부..

주택이 있는 토지만 허가사항
1년 토지거래허가구역 지정

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경기도는 지난 2021년 4월 도내 23곳을 외국인.법인 토지거래허가구역으로 재지정했다.

허가구역으로 묶인 곳은 고양.과천.광명.광주.구리.군포.김포.남양주.부천.성남.수원.시흥.안산.안양.양주.오산.용인.의왕.의정부.파주.평택.하남.화성 지역이다. 가평.동두천.안성.양평.여주.연천.이천.포천 등 8개 지역은 허가구역 대상에서 제외됐다.

경기도 토지거래허가구역은 2021년 4월 30일부터 2022년 4월 30일까지 이다.

중요 내용은 외국인과 법인이 주택이 포함된 토지를 취득하려면 관할 시장.군수의 허가를 받아야 하는 것이다.

이번 토지거래허가구역은 일반적으로 알고 있는 토지거래허가구역 지정이 아니라 주택이 포함된 토지를 취득할 경우만 해당된다.

잘못 이해하면 전,답,임야,대지 등의 토지 전부가 규제대상에 포함된 것 처럼 오인할수 있지만 주택이 포함되지 않은 토지를 사고팔때는 허가대상이 아니다.

토지거래허가구역내 가등기 여부?

토지거래허가구역내에서 소유권 이전을 위한 가등기를 위해서는 허가증서를 첨부해야 한다. 매매예약으로 소유권이전청구권 가등기를 하려는 경우도 허가를 받아야 한다.

즉, 소유권이전청구권 가등기도 허가를 받아야 한다는 내용이다.

토지거래허가구역내 저당권 설정 가능여부

토지거래허가구역내 토지라 할지라도 그 토지에 대한 저당권설정은 본래 허가사항은 아니다. 토지거래허가구역 내에서 허가대상은 토지의 매매계약 및 유료 지상권설정에 국한되기 때문이다.

그러나 실제 매입자가 매도자의 토지를 명의변경을 하지 않고, 대신 그 매입토지상 채권자로 위장하고 시가보다 과다한 저당채권액으로 저당권설정을 함으로서, 매각대금을 전액 또는 대부분 받은 이후에도 명의를 그대로 가지고 있는 매도자가 임의 매각을 하지 못하도록 방지조치를 해 놓는 경우가 가끔 있다.

이는 토지거래허가를 면탈하려는 행위로서 국토계획법상 처벌대상이 될 수 있다. 또 부동산의 명의신탁을 금지하는 규정(부동산실거래자 명의에 관한 법률)에 대한 탈법행위로서 무효가 될 여지가 있다.

세법상으로 '실질과세의 원칙' 상 토지의 실제 소유자에게 과세할 근거가 된다.

따라서 과다한 저당권설정은 그 자체는 위법이 아니나, 우회적으로 법이 금하는 명의신탁이나 허가회피의 의도가 명백하면 탈법행위로서 형사처벌받을 수 있다는 그런 해석이다.