재개발 '권리가액' 이란 무엇이며.. 산출방법은

재개발지역에서는 '권리가액'이라는 용어가 있습니다. 

권리가액은 재개발투자의 핵심요소라고 할 수 있습니다. 

왜냐하면 재개발 조합원이 소유하고 있는 지분 가격을 감정평가하여 측정하는 것이 바로 권리가액이기 때문에 권리가액이 높으면 수익률이 그만큼 올라가며, 권리가액이 낮으면 수익률이 그만큼 낮아지는 원리입니다. 

 

오늘은 권리가액의 대략적 산출방법에 대하여 알아보겠습니다. 

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◆ 권리가액의 산출방법

 

권리가액을 대략적으로 미리 알 수 있다면 자신의 지분이 얼마이고 추가부담금을 얼마나 더 내야 하는지를 예상해볼 수 있고, 투자에 대한 수익률을 예측할 수 있습니다. 

 

하지만 권리가액을 계산할 마땅한 방법이나 규칙이 정해져 있지 않아 권리가액을 아는 것이 쉽지 않은 것도 현실입니다. 

더구나 권리가액은 '관리처분' 시기가 되어야 알 수 있기 때문에 시간이 흐르면서 변동되는 지분 가격의 등락으로 인해 더더욱 산출하기가 어려운 것입니다. 

일반적으로 관리처분 시기가 되면 2개의 감정평가회사가 평가한 금액을 합산하여 산술평균을 낸 금액이 권리가액이 됩니다. 그런데 감정평가와 관련한 법과 규칙은 있지만 수학공식처럼 평가공식이 따로 있는 것은 아니기 때문에 감정평가금액은 감정회사와 감정평가사들 간에 차이가 날 수밖에 없습니다. 

 

따라서 대략적으로 권리가액을 추정하는 데 유용하게 활용되는 공식을 대입한다면 권리가액의 윤곽을 대략적으로 잡는데 큰 도움을 받을 수 있습니다. 

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추정권리가액 = {(대지면적 x 공시지가 x 감정률) + (건평 x 평당 보상가} x 개발이익비례율

 

감정률(예상) : 단독/다가구(130%), 빌라/연립(140~150%), 아파트(200~250%), 상가(160~200%) 

 

3.3㎡ 당 보상가(예상) : 단독/다가구(100만원), 빌라/연립/아파트/상가(150만원), 신축(200만원)

 

개발이익비례율 : 조합원비율 75% 이상시 100%, 

                            65% 이하 시 105%.

                            55% 이하 시 110%

위에서 얘기하는 관리처분계획이란 재개발, 재건축 아파트에 조합원이 가진 지분의 재산가액을 평가해 아파트의 배정방식을 결정하는 절차입니다. 

조합측은 이를 토대로 조합원들에게 몇 제곱미터 아파트를 배정하고 몇 가구를 일반분양할 것인지를 정하게 됩니다. 

인가는 사업지가 있는 지방자치단체의 시장이나 군수가 합니다. 

조합원드르이 권리를 최종 확정하는 민감한 사안이므로 통상 인가를 받기까지는 많은 시일이 걸리며, 관리처분계획이 나와야 일반인을 대상으로 공급에 들어갈수 있으며 조합원이 추가로 내야 할 비용도 최종적으로 확정되는 것입니다.