주택 경매시 보증금 우선변제 세입자·보증금액 확대된다. "주택임대차보호법"개정안 4일 국무회의 통과...

주택임대차보호법 시행령 개정안 국무회의 통과

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앞으로 주택 경매 시 보증금을 우선 변제받을 세입자 범위와 금액이 확대된다.

법무부·국토교통부는 최근 주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 주택임대차 관련 경제상황의 변화를 반영해 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대·상향했다고 4일 밝혔다.

이런 내용이 포함된 '주택임대차보호법 시행령' 개정안이 4일 국무회의를 통과했고, 공포한 날부터 시행된다.

구분		지역구분	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
현행	1호	서울특별시	1억1,000만원 이하	3,7000만원 이하
	2호	과밀억제권역, 용인.화성.세종	1억원 이하	3,400만원 이하
	3호	광역시, 안산.광주.파주.김포	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	4호	그 밖의 지역 (이천.평택 포함)	5,000만원 이하	1,700만원 이하
개정	1호	서울특별시	1억 5,000만원 이하 (4,000만원 ↑)	5,000만원 이하 (1,300만원 ↑)
	2호	과밀억제권역, 용인.화성.세종.김포	1억 3,000만원 이하 (3,000만원 ↑)	4,300만원 이하 (900만원 ↑)
	3호	광역시,  안산.광주.파주.이천.평택	7,000만원 이하 (1,000만원 ↑)	2,300만원 이하 (300만원 ↑)
	4호	그 밖의 지역	6,000만원 이하 (1,000만원 ↑)	2,000만원 이하 (300만원 ↑)

◆ 지역군 상향 조정

먼저, 최근 지역별 보증금 통계 및 지역적 특수성을 고려해 보증금 수준이 크게 상승한 일부 도시의 지역군을 상향 조정했다.

김포시(현행 3호)를 '2호 과밀억제권역 등'으로, 이천시(현행 4호) 및 평택시(현행 4호)를 '3호 광역시등'으로 조정했다.

◆ 최우선 변제 대상 임차인 확대

지역별 보증금 상승 수준을 반영해 최우선변제 대상 임차인 범위를 전반적으로 확대했다.

▷ 1호 서울특별시의 경우 현재 보증금 1억 1000만원 이하인 임차인에서 1억 5000만원 이하인 임차인으로,
▷ 2호 과밀억제권역·용인·화성·세종·김포시의 경우 현재 보증금 1억원 이하인 임차인에서 1억 3000만원 이하인

   임차인으로,
▷ 3호 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택시의 경우 현재 보증금 6000만원 이하인

   임차인에서 7000만원 이하인 임차인으로,
▷ 4호 그밖의 지역의 경우 현재 보증금 5000만원 이하인 임차인에서 6000만원 이하인 임차인으로 각각 확대했다.

◆ 최우선변제금 증액

지역별 보증금 상승 수준을 반영해 최우선변제금액을 전반적으로 확대했다.

▷ 1호 서울특별시의 경우 현재 3700만원에서 5000만원으로,
▷ 2호 과밀억제권역·용인·화성·세종·김포시의 경우 현재 3400만원에서 4300만원으로,
▷ 3호 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택시의 경우 현재 2000만원에서 2300만원으로
▷4호 그 밖의 지역의 경우 현재 1700만원에서 2000만원으로 각각 증액했다.

◆ 적용시점 등

○ 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우  : 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호 ○ 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우  : 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호 ○ 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우  : 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호

개정안은 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 개정법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 부칙을 규정함으로써 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰다.