경매낙찰후 경매 인도명령, 명도소송, 점유이전금지가처분 절차 알아보기

경매로 부동산을 낙찰받았는데 낙찰받은 집에 사람이 살고 있다면?

 

먼저 대화로 진행해서 내보내는 것이 가장 현명한 방법이지만, 대화가 안될 시 어쩔 수 없이 법의 힘을 빌려야 합니다. 

다음 사항은 경매 낙찰후 점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 점유이전금지가처분

 

경매로 산 부동산에 살고 있는 사람을 법의 힘을 빌려 내보내야 할 경우, 가장 먼저 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 

인도명령이나 명도소송으로 얻게 되는 '해당 부동산에 살고 있는 사람을 강제로 내보낼 효력'은 부동산에 살고 있는 특정인에게 내려지는 조치입니다. 예를 들어 세입자 A 씨가 살고 있다면 A 씨에게만 유효한 효력이므로, 다른 사람 즉 B씨나 C 씨 등이 살고 있으면 내보낼 수 없습니다. 

 

이러한 경우를 대비해 살고 있는 사람이 바뀌더라도 '바뀐 사람 까지 강제로 내보낼 수 있는 효력'을 발휘하는 점유이전 금지 가처분을 신청해야 합니다. 점유이전 금지 가처분은 매각대금(잔금) 납부 후에 바로 신청해서 만약의 사태를 대비하는 것이 좋습니다. 차후에 부동산을 쉽게 넘겨받을 게 확실해도 진행하는 것이 좋습니다. 

2. 강제집행 후 부동산 인도가 가능한 인도명령

 

경매 부동산에 빚을 진 채무자, 해당 부동산의 소유자, 대항력이 없는 세입자 등이 집을 비워주지 않는 경우, 강제로 그 사람들을 내보내 달라고 법원에 신청하는 것이 인도명령입니다. 

 

인도명령은 매각대금(잔금)을 납부한 날로부터 6개월 안에 신청해야 하며 이 기간을 넘기면 명도소송을 해야 합니다. 인도명령은 점유이전 금지 가처분 신청을 할 때 같이 신청하는 것이 좋습니다. 

 

3. 부동산 인도 최후의 수단, 명도소송

 

매각대금(잔금) 납부일로부터 6개월이 지나 인도명령을 신청할 수 없거나 인도명령으로도 내보낼 수 없는 경우라면 명도소송을 해야 합니다. 

명도소송은 보통 3~5개월 정도 걸리는데요. 소송 당사자가 항소를 하면 6개월을 넘길 수 있어 오랜 기간 부동산을 활용하지 못하고 돈만 묶일 수 있습니다. 명도소송을 하기 전에도 반드시 점유이전 금지 가처분 신청을 해야 합니다. 

▶ 인도명령과 명도소송의 차이점

구 분	인도명령	명도소송
신청시기	매각대금 납부 후 6개월 이내	매각대금 납부 후
신청대상	채무자, 소유자, 대항력 없는 세입자	대항력 있는 세입자, 매각대금납부 후 6개월이 지난 인도명령 대상자
신청방법	담당 경매계에 신청	관할법원에 소송 제기
처리기간	신청 후 2~3주	통상 3~6개월
집행과정	소유자 및 채무자 심문없음 세입자 심문 후 명령	소 제기에 의한 심문 후 판결
구비조건	송달확정 증명원	집행력 있는 정본
주문형식	"피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라"	"피고는 원고에게 피고가 점유하고 있는 별지목록 기재 부동산을 명도하라!"