'전세권설정등기' 와 '확정일자' 의 차이와 장단점 파악하기..

전세권 설정등기와 확정일자는 공통적으로 보증금을 보호받는데 필요한 방법입니다.
2가지의 방법의 차이점과 효과적인 방법에 대하여 알아보겠습니다.

◆ 확정일자로 보증금 보호받기

보증금을 보호받는 가장 간단한 방법입니다.
주택에 세를 얻었을때 관할 자치구 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다.

◆ 전세권 설정등기로 보증금 보호받기

보증금을 보호받는 또 다른 방법입니다.
집주인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것입니다.
전세권설정등기를 등기소에 가서 세 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 이렇게 하면 그 집의 부동산등기사항전부증명서를 통해 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알수 있습니다.

◆ 확정일자의 장점

1) 집주인의 동의 필요 없음

확정일자는 집주인의 동의가 필요없이 세입자가 전입신고와 더불어 확정일자를 '주민센터'를 통해서 받을 수 있습니다. 그러나 전세권설정등기는 집주인의 동의가 꼭 필요합니다.

2) 비용의 차이

확정일자를 받는 데는 수수료 600원이 전부인데 비해, 전세권 설정등기를 하려면 보증금액수가 클수록 비용이 많이 듭니다. 예를 들어 전세보증금이 1억원을 전세권설정등기를 하려면 대략 약 26만원의 비용이 들어갑니다.
비용의 차이에서 많이 차이가 납니다.

3) 경매시 보증금 보상 차이

세를 얻은 집이 만일 경매로 넘어가서 보상을 받아야 하는 상황이 발생했을때 입니다.
가장 중요한 부분입니다.
확정일자를 받았다면 경매가 진행되었을때, 경매대상 주택의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 받을 수 있습니다. (모든 건축물 부동산은 건물과 토지 등기가 따로 되어있습니다. 그러므로 경매진행시 건물부분과 토지부분의 금액산정이 다릅니다.)

그러나 전세권설정등기는 토지부분은 별개로 건물부분에 해당하는 금액에서만 보증금을 보상받게 됩니다.
그러므로 혹시라도 건물부분이 낮게 낙찰된다면 보증금을 전부 못돌려받는 경우도 발생할수 있다는 겁니다.

◆ 전세권설정등기의 장점

1) 전입신고 필요 없음

확정일자를 받으려면 세를 얻는 집에 이사하고 나서 전입신고를 해야 하지만, 전세권설정등기는 세를 얻는 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 할 수 있습니다.

2) 전입신고 불가한 오피스텔은 전세권설정등기로...

전세권설정등기는 확정일자에 비해 비용도 많이 들고 번거롭습니다.
그러나 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택으로 산정되어서
주인이 전입신고를 꺼려하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 주인의 동의하에 전세권설정등기를 통하여 보증금을 보호받을 수 있는 방법으로 사용할 수 있습니다.