달라지는 DSR 규제의 뜻과 DTI와 다른점은....

정부정책에 따른 대출규제가 시시각각 달라지고 일반인들은 많은 혼란을 겪고 있습니다. 

오늘은 DSR규제가 무엇인지.. DSR과 DTI의 다른점과 DSR적용 예외 항목들에 대하여 간단히 알아보겠습니다. 

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◆DSR이란...

 

소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로서, 주택담보대출.신용대출.비주택담보대출 등 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로 개인의 상환 능력에 맞게 빌려주는 관리지표

 

◆DTI란...

 

대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할수 있습니다. 주택담보대출은 이자산환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있습니다. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문입니다. 

예를 들어 DTI가 40% 이고, 연소득이 5천만원이면 1년에 최대 2천만원 까지만 상환이 가능합니다. 또한 2천만원 넘게 상환해야 되는 대출금이라면 승인이 안나오게 되는 것입니다. 

 

◆LTV란...

 

LTV 는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 

여기서 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다. 

◆DSR과 DTI의 다른점

 

DSR에 대하여 조금더 자세히 알아보겠습니다. 

대출 받으려는 사람은 소득이 있어야 합니다. 그리고 이 사람이 여러 대출을 받아서 부채가 있는 상태에서 또 다른 대출을 받으려고 할 때 이사람의 현재 소득 기준으로 원리금 상환 능력을 판단한다고 보시면 됩니다. 

DTI와 많이 혼동이 될수 있습니다. 

 

DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금에 대한 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산한다면,

DSR는 대출 원리금의 신용카드 미결재액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환능력을 심사하는 것으로 훨씬 엄격합니다. 

 

DTI-이자 상환능력위주의 심사

DSR- 원리금(원금+이자)상환능력위주의 심사

◆개인별 DSR 40% 적용

 

2022년부터 시행된 개인별 총대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총대출액이 2억 원을 초과하면 DSR규제 40%가 적용되는 것이 골자입니다. 

 

제2금융권도 DSR 적용기준이 기존 60%에서 50%로 낮아집니다. 

 

즉, 금융권 전반적으로 대출 한도가 줄어드는 것입니다. 특히 대출액 2억원 초과 규정은 7월부터는 1억원으로 강화될 예정입니다. 

 

한편 DSR 계산시 적용하는 대출만기를 기존에는 '최대 만기'를 적용했지만 2022년부터는 '평균만기'로 적용되며, 

신용대출은 기존 DSR 산정 시 만기를 7년으로 적용해 계산했지만, 이는 5년 적용으로 변경되게 됩니다. 

비주택 담보대출은 기존 10년에서 8년으로 축소됐습니다. 

 

신용대출 만기가 7년에서 5년으로 줄어들면 연간 갚아야 할 원금이 40% 증가하게 됩니다. 

◆ DSR 예외 항목 알아보기

 

1. 분양주택에 대한 중도금 대출

2. 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출

3. 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등

4. 서민금융상품

5. 3백만원 이하 소액 신용대출

6. 전세자금대출(전세보증금 담보대출은 예외)

7. 주택연금

8. 정책적 목적에 따른 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출 등

9. 자연재해 지역에 대한 지원 등과 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

10. 보험계약 대출

11. 상용차 금융

12. 예적금 담보대출

13. 할부, 리스 및 현금서비스 등