비사업용 토지 농지나 임야를 '사업용토지'로 활용하는 방법은...

국토의 효율적인 이용을 위해 국가에서는 모든 토지에 용도를 정하고 있으며, 토지 소유자는 국가에서 정한 용도에 맞게 토지를 이용해야 합니다. 

토지의 용도는 지목으로 확인할 수 있으며, 만일 용도(지목)에 맞지 않게 토지를 보유할 경우 비사업용 토지로 보아 세금(보유세인 재산세와 종합부동산세, 양도소득세)에 불이익을 주고 있습니다. 

 

투자 용도로 구입한 비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받기 위해서는 법에서 정한 요건을 갖추어야 합니다. 

 

농지, 임야, 목장용지를 사업용으로 인정받기 위해서는 기본적으로 갖추어야 할 요건이 있습니다. 

먼저 농지의 경우 해당 지역에서 직선으로 30km 이내 거리에 가족 모두가 거주해야 하고 직접 농업 등에 종사해야 하는 자경요건이 있습니다. 

농지의 사업용 토지 판정 시 자경요건은 다음과 같습니다. 

 

① 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사 

② 농작업의 2/1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하고 자기 노동시간의 1/2 이상 경작 또는 재배에 사용

③ 근로소득(총급여)및 사업소득(농업.축산업.임업 및 비과세 농가 부업소득, 부동산임대소득 제외)이 연간 3,700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경기간에서 제외 

 

다음으로 해당 토지를 일정 기간 동안 직접 용도에 맞게 사용해야 하는 기간 요건이 있습니다. 

법에서 정하고 있는 기간은 다음 세 가지 중 한 가지 조건을 만족해야 합니다. 

◆사업용토지 

 

주말농장 1천㎡ 이내	사업용 토지로 인정
농지은행 8년 이상 위탁

① 양도일 직전 3년 중 2년을 직접 사업(자경)에 사용

② 양도일 직전 5년 중 3년을 직접 사업(자경)에 사용

③ 보유기간 중 보유기간의 60% 이상을 직접 사업(자경)에 사용

반응형

농지의 자경요건 중 근로소득 등의 소득이 연 3,700만 원 이상일 경우에 사업용 토지로 인정받을 수 없는데, 다른 업종에 종사하면서 투자 목적으로 구입한 농지일 경우 소득 기준을 맞추기는 쉽지 않습니다. 

 

하지만 방법이 없는 것은 아닙니다. 

 

첫번째, 1천㎡(약 300평) 이내의 농지라면 구입 후 주말농장으로 이용하는 방법입니다. 

1천㎡ 이내의 농지를 주말농장으로 사용할 경우 사업용 토지로 인정되어 절세할 수 있습니다. 

 

두번째, 농지를 구입해 농지은행에 위탁경영하는 방법입니다. 직접 농업에 종사하지 않더라도 농지은행에 위탁해 8년간 임대 할 경우 사업용으로 인정받을 수 있습니다. 

농지은행 사이트에 접속하면 가까운 농지은행 지점 위치를 알 수 있고 인터넷으로 농지임대 신청도 가능합니다. 

300x250

이외에도 다음 경우에도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 

 

① 상속으로 취득한 농지를 상속개시일로부터 5년 이내 매도하는 경우

② 직계존속(부모, 조부모 등)이나 배우자가 8년 이상 재촌.자경한 농지,임야, 목장용지를 상속.증여 받은 경우

③ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중(宗中)이 소유한 토지 

④ 공익사업을 위해 협의매수.수용되는 토지로서 취득일리 사업인정고시일로부터 2년 이전인 토지 

 

용도에 맞지 않게 사용하는 농지, 임야, 목장용지 뿐만 아니라 나대지도 비사업용 토지에 해당합니다. 

나대지는 지목이 '대' 이거나 '잡종지' 인 토지로, 토지 위에 건물 등이 세워져 있지 않거나 주차장과 같은 사업의 용도로 사용되지 않고 방치되어 있는 유휴토지를 말합니다.