세목별로 달라지는 '주택수 산정 기준'을 알아보자

 

현재 세법에서는 '주택수'에 따라서 법 적용을 달리하고 있습니다. 그런데 양도소득세, 종합부동산세, 주택임대 소득세 그리고 취득세에서 주택수 산정기준이 조금씩 다릅니다. 세법마다 달라지는 주택수 산정 방법을 알아보겠습니다.

■ 양도소득세

 

양도소득세에서 주택 1채(9억 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정 지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과과 되므로 주택수 산정이 매우 중요합니다.

 

1. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함하여 산정.

2. 배우자 공동 소유 : 배우자 공동 소유지 1주택

3. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 소수 지분자는 주택수 계산 시 제외

 

[사례]

1. 아버지 & 어머니 공동소유 주택 A(50%:50%), 아버지 주택 B, 자년 주택 C(모두 조정 지역, 동일세대): 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유

1) 공동소유 주택 A 매도 시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용

2) 아버지 주택 B 매도 시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용

3) 자녀 주택 C 매도 시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용

 

[TIP] 30세 미만 자녀가 세대분리를 하고 중의 소득 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대로 인정.(미성년자 제외)

■ 종합부동산세

 

종합부동산세에서 주택 수에 따라 3주택 및 조정 지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요합니다. 또한 다음 연도 세 부담 상한에 영향을 미칠 수가 있습니다.

 

1. 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않음.

다만, 1세대 1주택 공제(9억 원) 판단 시 세대 주택수는 합산합니다.

2. 배우자 공동소유 : 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄.

3. 공동 상속주택의 경우 "①지분율이 205 이하 & ②지분 상당 공시가격(공시가격 X 지분율)이 3억 이하"인 경우 주택수에서 제외

 

주의 : 공동소유 지분은 주택 수에서 제외되지만, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세됨, 또한 1세대 1주택 고제(9억) 여부 판단 시에는 주택 수에 포함

 

[사례]

1. 아버지 & 어머니 공동소유 주택 A(50%:50%), 아버지 주택 B, 자녀 주택 C(모두 조정 지역)

1) 아버지 2주택(주택 A 지분 50%, B 주택) : 종부세 세율 적용 시 2주택 세율 적용 (공제 6억)

2) 어머니 1주택 : 종부세 세율 적용 시 1주택 세율 적용(공제 6억)

3) 자녀 1주택 : 종부세 세율 적용 시 1주택 세율 적용(공제 6억)

 

[TIP] 세율 적용 시 인별 주택수를 산정, 공제금액 9억 산정 시 세대 주택수 합산

 

1세대 1주택의 경우 = 해당 주택 공시가격 -9억

다주택자의 경우 = 인별 보유 주택 공시가격-6억

 

 

■ 주택임대 소득세

 

주택임대 소득세는 1주택(9억 이하) 소유자의 경우 과세 제외가 되고, 3주택 이상의 경우 전세보증금에 대한 간주임대료가 과세되므로 주택수 산정이 중요합니다.

 

1. 주택임대 소득세(간주임대료) 계산 시 주택수는 소유자 별로 판단하지만 부부가 가지고 있는 주택수는 합산, 즉 동일세대 자녀의 주택수는 제외

2. 공동소유 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봄. 다만 2명이 공동으로 소유하고 있는 지분이 동일하다면 그중 신고하는 1인의 주택으로 봄.

3. 간주임대료 과세대상 주택수 및 전세보증금 합계액에서 "①40㎡ & ②기준 시가 2억" 인 소형 주택은 주택수에서 제외

 

[사례]

1. 아버지 & 어머니 공동소유 주택 A(50%:50%), 아버지 주택 B, 어머니 소형 주택 C, 자녀 주택 D(9억 이하)

※ 소형 주택의 경우 주택수에서 제외

1) 아버지 2주택 소유 : 주택 A50%와 주택 B 월세 소득 과세(전세 보증금 과세 제외)

2) 어머니 2주택 소유 : 주택 A 50%와 주택 C 월세 소득 과세 (전세 보증금 과세 제외)

3) 자녀 1주택 소유 : 9억 이하 주택 C의 하나만 소유 과세 대상 아님.

 

[TIP] 3주택 이상의 경우에 전세보증금에 간주임대료가 과세 대상이 됨.

위 사례에서 2주택으로 판정되었으므로 전세보증금이 있다고 하여도 과세되지 않음. 소형 주택 월세 소득은 과세 대상.

■취득세

 

1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용하게 됩니다.

 

1. 취득세 주택수 산정은 1세대가 보유하는 주택을 합산.

2. 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 간주.

3. 공동소유 : 지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정되지만, 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정.

 

[사례]

1. 아버지 & 어머니 공동소유 주택 A (50%:50%), 아버지 주택 B, 자녀 주택 C (미혼 30세 미만 세대 분리)

1) 아버지가 추가로 주택 취득 시 4주택 세율 적용

2) 어머니가 추가로 주택 취득 시 4주택 세율 적용

3) 자녀가 추가로 주택 취득 시 4주택 세율 적용

 

[TIP] 미혼인 30세 미만 자녀가 세대 분리가 되어도 주택수 산정 시 합산

 

 

■ 세목별 주택수 산정 방법

 

구분(세목)	양도소득세	주택임대 소득세	종합부동산세	취득세
주택수 계산	세대 합산	배우자 합산	인별	세대 합산