1주택자의 '일시적 2주택 비과세 특례' 혜택은..

살던 집을 1년 이상 보유한 후에 이사 갈 집을 취득해야 합니다. 

 

세법에서는 기존에 살던 주택을 '종전 주택', 이사 가기 위해 새로 취득한 주택을 '신규 주택'이라고 부릅니다. 

종전 주택과 신규 주택을 보유하고 있다가 종전 주택을 팔 때, 양도일 현재 2 주택이지만 1세대 1 주택 비과세 혜택을 주는 것을 '일시적 2 주택 비과세 특례'라고 합니다 

비과세를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다. 

 

1. 종전 주택을 취득하고 최소한 1년은 지나서 새로운 주택을 취득해야 합니다. 간혹 불과 며칠 차이로 1년을 못 채우고 새로운 주택을 구입하는 바람에 종전 주택을 비과세 받지 못하는 안타까운 사례들이 생기기도 하니 반드시 주의하셔야 합니다. 

 

가령, 종전 주택을 보유하고 11개월 만에 새로운 집을 샀다면 종전 주택을 팔 때 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 

 

2. 종전 주택은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야 합니다. 즉, 2년 이상 보유기간과 양도가액에 대한 요건을 갖추어야 합니다. 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건도 있기 때문에 거주기간도 따져봐야 합니다. 

 

만약, 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택으로 취득일 당시는 조정대상지역이었지만 양도할 때는 조정대상지역에서 해제되었다면, 이때도 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있을까요? 그렇습니다. 이때도 역시 2년 거주를 해야 합니다. 

취득 당시 조정대상지역이라면 2년 거주 요건을 충족해야 하기 때문에 양도일에 조정대상지역이 아니라도 상관없이 거주요건을 갖추어야 합니다. 

비과세를 받으려면 금액 기준도 있는데요. 주택의 양도가액이 9억 원 이하여야 합니다. 하지만 9억 원을 넘는다고 전부 과세되는 것은 아니고요. 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세되고, 보유기간과 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 양도차익의 80%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있으니 1세대 1 주택은 양도소득세를 크게 절세할 수 있습니다. 예를 들면, 10년 보유 및 거주를 한 양도가액이 18억 원이고 양도차익이 10억 원인 1세대 1 주택자의 양도세는 약 2,100만 원에 불과합니다. 

 

조정대상지역에 있는지와 신규 주택의 취득일에 따라 종전 주택 처분일이 다릅니다. 

 

마지막으로 중요한 것은 종전 주택의 처분일입니다. 최근 몇 년 사이 세법이 자주 개정되면서 혼동이 많은 부분 중 하나인데요. 신규 주택을 언제 취득했느냐에 따라서 종전 주택의 처분 기한이 달라지고, 지켜야 할 요건도 다르기 때문입니다.  다만, 개정된 규정들은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 한해서 적용되는 만큼 먼저 종전 주택과 신규 주택이 조정대상지역에 있는지부터 따져봐야 합니다. 

 

만약, 신규 주택 취득일 현재 둘 중에 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 예전처럼 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 됩니다. 그런데 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규 주택의 취득일에 따라서 종전 주택의 처분기한이 달라집니다. 

정부는 주택 시장이 과열되자 조정대상지역 내의 일시적 2주택 비과세 규정을 강화한 것인데요. 신규 주택을 취득하고 종전 주택을 파는 시기를 단축하였습니다. 개정을 거듭함에 따라 신규 주택의 취득일에 따라 종전 주택의 처분기한이 다음과 같이 세 단계로 구분됩니다. 

 

1. 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득했다면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 됩니다. 

 

2. 2018년 9월 14일 이후에 신규 주택을 취득했다면 2년 이내에 팔아야 합니다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용됩니다.

 

3. 2019년 12월 17일 이후에 신규 주택을 취득했다면 1년 이내에 종전 주택을 팔아야 하고, 여기에 이 기한 내에 신규 주택으로 전입까지 완료해야 비과세 받을 수 있습니다. 이때도 2019년 12월 16일까지 매매계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 2년을 적용받을 수 있습니다. 

 

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세는 가장 큰 혜택이고 비과세가 되느냐 마느냐에 따른 세금 차이 역시 엄청나게 큰 금액이 될 수 있습니다. 따라서 일시적으로 2 주택이 된 경우 비과세를 받을 수 있는 요건들을 꼼꼼히 챙겨서 아깝게 놓치는 일이 없도록 하는 것이 중요합니다. 

 

-출처 국세청레터-