임야 용도변경 '산지전용허가' 절차및 조건 알아보기

도시에 사는 많은 도시인들은 언젠가는 자연과 함께하는 전원생활을 꿈꾸고 있을 것이다. 

 

그러한 전원생활을 하기 위하여 산 좋고 물 좋은 곳에 있는 토지를 언젠가 장만할 것이라고 다짐도 할것이지만,

그런 산좋고 물좋은 곳에 있는 토지들은 주택으로 허가가 나지 않아서 바라만 보고 있을수도 있다. 

 

이번에는 임야(산)을 매입할 경우 어떻게 해야 집을 지을수 있는 '대'로 바꿀수 있는지에 대하여 알아보도록 하자. 

◆ 임야는 '산지전용허가' 농지는 '농지전용허가'

 

보유하고 있는 토지의 지목에 따라서 허가 기준이 달라집니다. 

농지 (전,답,과수원 등)은 농지전용허가를 받아서 '대'로 지목변경을 통한 주택지로서 활용할수 있으며, 

임야(산)는 '산지전용허가'를 포함한 '개발행위허가'를 받아야지만 주택지로서 활용할 수 있습니다. 

 

산지전용허가 외에 

산지전용신고 : 산림경영,산촌개발,임업시험 연구를 위한 시설과 그 부대시설의 설치, 농림어업인 주택시설 및

                    그부대시설 (신고만 하면 설치할 수 있는 것이라 허가행위보다는 경미한 산지로 볼수 있음)

         

임야의 형태

◆ 산지전용허가의 조건

1) 경사도 25도 이하여야 한다. 

개발행위허가에서의 경사도 기준과 산지전용허가에서의 경사도 기준은 다릅니다. 

 

개발행위허가에서의 경사도 기준은 지자체마다 다르지만, 산지에서의 경사도 기준은 25도 이하로 전국 모든 임야에 동일하게 적용됩니다. 

 

그러므로 지목이 임야가 아니면 개발행위허가 경사도 기준만 만족시키면 되고, 지목이 임야라면 개발행위허가 경사도 기준뿐만 아니라 산지전용허가 경사도 기준도 만족시켜야 가능합니다. 

 

※ 경사도 측정

전용하고자 하는 산지를 면적 100㎡의 지역으로 분할하여 각 지역의 경사도를 측정하는 경우 경사도 25도 이상인 지역의 면적이 전체 지역 면적의 40% 이하일 것.

평균경사도 기준은 660㎡ 이상의 산지에 적용되며, 660㎡ 미만의 산지전용은 평균경사도 기준이 적용되지 않고, 평균경사도 조사서 제출이 면제 됩니다. 

단, 국토계획법에 의한 개발행위시 평균경사도 기준을 맞추어야 하고 '산지법', '국토계획법' 2개 개별법 기준이 적용되므로 주의가 필요합니다. 

 

2) 입목 축척 

평균 입목 축척이 150% 이하여야 됩니다. 

입목축적이란 일정면적 내에 있는 나무들의 총 부피를 의미합니다. 허가를 신청하면 산림기술자가 현장에 나가 나무의 직경과 높이를 재어 산출합니다. 

 

3) 임야(산)의 높이

 

산 높이가 100m 이상인 산지에서는 1/2 높이 이하에서만 산지전용허가를 받을 수 있습니다. 

◆ 대체산림자원조성비 (산지전용부담금)

 

(단위 면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) x 전용면적

 

단위 면적당 금액 (2021년기준)

- 준보전산지 : 6,790원/㎡

- 보전산지 : 8,820원/㎡

- 산지전용 제한지역 : 103,580원/㎡ 

(단위 면적당 금액은 매년 산림청에서 변경 고시됩니다)

 

◆ 산지전용허가 절차도

 

①신청서의 접수→②현지조사확인→③대체산림자원조성비 및 복구비 산정→④대체산림자원조성비 납부고지 및 복구비예정통지→⑤허가의 결정