농림지역내 '농가주택'(농업인주택) 건축 자격조건과 절차는...

도시를 벗어난 지역에서 싼땅을 찾다보면 농림지역이라는 용도가 무척 싸게 나와있는 것을 확인할 수 있습니다. 

 

농림지역내에 '농가주택'이라는 것을 건축할수 있는 곳도 있고 건축이 불가한 곳도 있습니다. 

 

우리가 보통 농가주택이라 부르는 것은 농촌과 산촌에 있는 농민의 주거용 주택과 도시인의 전원주택을 말합니다. 

그러므로 농가주택은 다른 말로 농촌주택이라고 부르기도 합니다. 

 

그러나 농업인주택이란 이와는 다른 개념입니다. 

일반인이 짓지 못하는 농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농업인의 주택을 말합니다. 

즉, 농지법에서 농업인에만 특혜로 인정하는 것입니다. 

오늘은 농림지역내에 '농가주택'(농업인주택)을 건축할시 필요한 자격 조건과 절차에 대하여 알아보겠습니다. 

 

◆ 농림지역이란.. 

농업보호구역과 농업진흥구역(절대농지)로 구분됨

 

1. 농업보호구역 :

농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업 환경 보호를 위하여 필요한 지역 원칙적으로 주택 건축이 가능하고 타지역 사람도 거래가 가능하다. 

 

2. 농업진흥구역:

농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로서 농림축산식품부 장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역을 말하며 예전부터 지금까지 흔히 사용되는 단어인 '절대농지'에 해당하며 건축 가능 조건이 농업인만이 가능하고 이를 농업인 주택이라하며 토지거래도 해당 지역 거주민만 가능하다.(귀농인 제외)

◆ 농림지역에 농가주택(농업인주택)을 건축하기 위한 조건 (농업인이라도 아래조건에 맞아야 함)

 

1) 농업인이어야 한다. 

2) 세대주만이 가능하다.(처나 세대원의 명의로는 불가)

3) 주택을 지을 곳은 농지전용을 660㎡(약 200평) 이내로만 지을수 있다.(농업진흥구역에도 지을수 있음)

4) 실제적인 농가주택의 전체 면적은 150㎡(약 45평) 이내로만 건축할 수 있다. 

5) 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간수입의 50% 이상이 되어야 한다. 

    즉, 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다. 

 

◆ 농업인 자격 조건

 

1) 논,밭, 과수원 등의 농지를 303평 이상 지어야 합니다. 

    농지의 경우는 3030평 이상이지만 비닐하우스의 경우는 100평 이상이면 됩니다. 

   축산인의 경우는 소 10마리 아니면 닭 1,000마리 등 일정 숫자이상의 가축을 키워야 합니다. 

  ※ 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를 지어도 됨

2) 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년성식물을 경작 또는 재배하는 것이다. 

     여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무등 조림용 나무 그리고 대나무의 조림은 농업경여에 해당하지 않는다.

3) 농사공정은 전부 본인이 직접 할 필요는 없고 농작업의 일부를 위탁경영(도급)할 수는 있으나 전부를 위탁경영하는 것은 금지된다. 

4) 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이상이어야 한다. 

5) 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다. 

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◆ 농업진흥구역 외 지역에서 농가주택

 

1) 농업인 : 조건없이 가능함

2) 비농업인 : 신축 후 5년 이내 거래할 경우 면제된 농지전용 부담금 납부하여야 함 . 

농지의 용도변경 승인을 얻고 가능하며, 5년 이후 거래 용도변경과 부담금 없이 가능함. 

※농업인 주택을 짓기 위한 농지전용시에는 대체농지조성비가 전액 면제된다. 

현재 대체농지조성비는 평당 공시지가의 1/3이다. 

반면 농업인주택은 농지전용 후 5년간 일반인에의 양도 등 그용도변경이 금지되어 있다. 

 

◆ 농가주택 건축 필요 사항

건축물의 종류와 개발 가능 행위 여부라든지 지목, 진입도로가 있는지, 건축상의 규제사항이 있는지, 

전체 부지(농지전용)가 660㎡ 이내인지 계획중인 주택의 전체 농가주택의 면적이 150㎡ 이내인지 등

 

1) 토지 소유권과 사용권(지상권, 전세권)여부 확인

2) 용도지역(건축물의 종류와 개발가능행위 확인)과 지목(농지일 경우 농지전용)을 확인

3) 진입도로 여부와 건축상의 규제여부

4) 부지 660㎡ 이내, 전체면적 150㎡ 이내로 건축가능(100㎡ 이하시 세금감면혜택) 

    농지가 2000㎡일 경우 660㎡ 이내만 농지전용하여 대지전환, 나머지는 농지로 사용

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◆ 농가주택 신축 절차도 

 

1) 농지전용 허가신고 

2) 건축허가 또는 신고 

3) 경계측량 및 분할측량

4) 건물신축

5) 현황측량 및 오수합병 정화조 필증

6) 건축물 등록신고(건축물 사용승인신청)

7) 취득세와 등록세 신고 

8) 지목변경

9) 건축물 보존등기 

 

◆ 농가주택 신축 취득세 

해당 소재지 1년 이상 거주 및 주택개량사업 대상자에 선정된자가 150㎡ 이하 주택을 신축할 경우 최대 230만원까지 취득세를 감면