갭투자를 하였던 주택들이 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하여 사회적 물의를 일으키고 있습니다.
오늘은 전세계약시 확인하여야 할 사항들과 절차에 대하여 알아보겠습니다.
◆ 전세계약시 확인하여야 할 사항들
1. 갭투자 주택
과도한 갭투자 주택입니다. 갭투자는 부동산 매입 전에 전세 세입자를 먼저 구하고 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼 대출을 받아 부동산을 매입하는 방식입니다.
갭투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 투자에 성공할 수 있지만, 집값이 떨어진다면 전세보증금을 돌려줄수 없는 구조가 됩니다.
은행에서 먼저 대출을 받았기 때문에 경매에 넘어간다고 하여도 은행에서 먼저 변제를 받기 때문에 전세세입자들에게는 전세금을 몽땅 날릴수도 있는 위험한 거래입니다.
일명 깡통전세가 되는 것입니다.
2. 신탁 등기 주택
신탁등기는 건축물을 지을때 건축비용을 은행에서 조달하기 위하여 건물의 모든 소유권을 신탁회사에 넘겨 놓은 상태입니다.
이 상태는 실질적인 소유주가 신탁회사 입니다.
하지만 마치 본인이 실질적인 소유주인것처럼 애기하면서 본인과 계약하고 차후에 신탁등기를 해제한다고 애기하는 경우가 많습니다. 이런 계약은 신탁회사의 동의없이 진행되는 경우이기 때문에 절대 신탁회사 동의없이 계약해서는 안됩니다.
3. 전입신고/확정일자 확인 방법
부동산 등기부등본에 깨끗한 상태여서 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받았지만 문제가 되는 경우입니다.
전입신고 확정일자 다음날 00시부터 효력을 발휘하기 때문에 그전에 바로 대출을 받아버리는 경우가 발생할 수도 있습니다. 주의하여야 할 사항입니다.
◆ 전세계약시 준비사항
1. 등기부등본 확인
'인터넷등기소'를 검색하여서 등기부등본을 확인합니다.
계약바로 전 직접 확인하여야 하며, 등기부등본에서 '을구'를 확인하여야 합니다.
소유권이외의 권리가 되어 있습니다. 여기에 다른 권리가 있다면 문제가 될수 있습니다.
2. 주택 시세 확인
주택에 대한 시세는 'KB부동산시세'에서 확인할수 있으며, 네이버 부동산에서도 어느 정도 확인이 가능합니다.
전세는 보통 주택의 시세에서 70%정도에 형성된다는 걸 상식적으로 알고 계시기 바랍니다.
3. 전세보증금 반환 보증보험 가입하기
전세보증금 반환 보증보험은 꼭 가입하기를 추천합니다.
이는 보증금을 반환받지 못하였을 때 보증기관이 대신 변제해주는 상품입니다.
대표적으로 SGI서울보증, HUG주택도시보증공사 에서 가입이 가능하지만,
근린생활시설, 업무용오피스텔등은 가입이 불가합니다.
이중 주거용오피스텔은 가입이 가능합니다.
4. 전입신고와 확정일자 받기
계약과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
그래야 만일에 상황에서 우선변제권을 받을 수 있습니다.
'정부 24'에서 신청이 가능하며, 해당 주소지의 '행정복지센터'에서도 신청할 수 있습니다.
또한 최근 국토교통부에서는 전세사기를 예방하기 위하여 '안심전세 앱'을 출시하였습니다.
안심전세앱은 연립,다세대주택 등 시세를 확인이 가능하며 건축물대장,등기부등본 열람도 가능한 편리한 앱입니다.
또한 법률상담, HUG 보증보험 가입까지 가능하니 편리한 이용이 가능합니다.
5. 계약서작성시 소유주 확인
계약서를 작성할 때 소유주가 확실한지 신분증과 등기부등본 소유주에 대한 확인을 하여야 합니다.
중개업소에서 확인하는 절차를 하기도 하지만 직접 확인하는 습관이 필요합니다.
등기권리증을 확인하는 것도 좋습니다.
또한 입금할때 소유주의 은행인지 꼭 확인하고 계약서에 소유주 은행계좌기입여부도 확인하여야 합니다.
동일인계좌가 있을수도 있습니다.
'부동산.건축' 카테고리의 다른 글
| [미납국세 열람제도] 신청하는 방법과 절차 알아보기 (0) | 2023.06.27 |
|---|---|
| 농림지역 내 '임야'에서 할수 있는 것들은 무엇일까? (0) | 2023.06.03 |
| 초보 농사꾼 농사지을때 좋은 흙 고르는 방법 (0) | 2023.05.23 |
| 앞으로 "농막 면적제한" 7㎡(2.1평)시행... 불법농막 철퇴 (0) | 2023.05.19 |
| 농림지역내 '농가주택'(농업인주택) 건축 자격조건과 절차는... (0) | 2023.05.17 |
